兴隆台区机关办公楼物业服务

注：下方★标注项是实质性要求及重要指标项。

★标注项不得负偏离，如果负偏离，则响应文件无效。

一、项目需求

兴隆台区机关办公楼需采购一支专业物业服务队伍，服务内容 包括保安、保洁、日常设备综合维修、前台接待、文印中心等。

二、项目预算：713.17万元

★三、具体要求

1、兴隆台区机关办公楼建筑面积124943.65 平方米，兴隆台区机关单位物业服务项目总计27个办公场所，总体需要239名服务人员。该人数为最低要求，供应商可以根据本单位员工情况多设置，以保障和满足采购单位需求,在服务中如消防安全员、保安、保洁等根据工作实际变化所需，服务单位无偿配备相应人员。各岗位人数要求如下；

（1）保安86人；

（2）保洁120人；

（3）前台2人；

（4）维修维护7人；

（5）消防安全员18人；

（6）管理人员5人；

（7）文印中心1人；

2、负责文印中心的所有业务服务。

3、物业管理服务内容及标准

（一）运行管理部门

1、服务内容

（1）负责项目部全面管理工作。

（2）随时协调项目各部门进行工作沟通并按照要求认真落实，认真听取项目相关部门提出的关于各机关单位服务项目的投诉、建议，上传下达，沟通协调，及时整改，将整改结果反馈给项目经理、公司及采购人。

（3）根据公司的规章制度制定本项目的管理细则及工作流程，经批准后实施。

（4）根据本项目各时期的实际状况，提出改进和提高项目部工作水准的建议和措施。

（5）每日进行巡视，对维修及设施设备日常维护运行服务情况进行检查了解。就发现的问题，责任范围内的及时解决，责任范围外的汇报解决。

（6）负责指导、监督、检查各部门周工作计划，每周召开办公例会，布置工作任务，并协调解决有关事务。

（7）每月进行工作总结，及时向相关领导报告工作。

（8）每季组织一次对项目服务的综合性检查，及时解决发现的问题，或书面报告相关部门，建议整改。

（9）负责项目突发性事件的处理工作，项目内发生重大事件或超出本岗位处理权限的事件必须第一时间向公司及采购单位领导报告。

（10）涉及采购单位事项必须经甲方相关领导批准后，方可组织实施。

（11）严格按照服务合同做好相关工作，按照采购单位要求改进落实有关服务。

（12）完成公司及采购单位领导临时交办的其它工作。

2、服务要求

要求项目管理人员服务热情、工作认真、责任心强。

3、工作标准

（1）精通本职业务及各部门工作流程。

（2）熟悉掌握项目的各项规章制度。

（3）与采购单位建立良好、和谐的合作关系。

（4）确保项目安全运行。

（二）安保部门

1、服务内容

办公楼（区）门卫和日常巡逻、防盗等报警监控运行管理，车辆、道路及公共秩序维护，防汛、治安及其它突发事件处理等。

（1）门岗管理，24小时值班，外来人员管控；监控、消防设备的使用，能熟练掌握消防安全知识；上访维稳管控，确保办公楼安全。

（2）停车场秩序管理，需要时实施查询、检查。

（3）负责项目巡查管理及公共设施防盗、防火、防破坏事故，采取不定时巡查、严格盘查可疑人员，以保障办公区及停车场安全。

（4）负责突发事件处理及秩序维护，及时启动突发事件应急预案，有效地控制突发事件，使损失降到最低。

2、服务要求

（1）安防、消防设施、设备齐全完好，可随时启用；消防疏散应急照明完好；消防疏散通道畅通，无任何阻碍；防火通道处于关闭状态；通往天台、逃生平台的防火门无锁闭；楼宇四周消防通道无占用、停车等消防隐患，停车场管理到位，车辆摆放整齐。

（2）建立健全各项安全管理制度和安全防范措施；按照各岗位职责要求，严格执行各岗位操作规程。

（3）到岗保安员、必须经培训合格，有严格的招聘、培训、教育管理、纪律监督等管理制度。

（4）要求熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本管理区域内的技防优势，实行全天24小时对重点部位、监控点进行监视及录像工作，包括各办公楼的监控室。

（5）采取理论和实践相结合的办法，提高部门全体员工的安全意识，使员工掌握基本安全常识。

（6）保安员上班时间：早晨7：45至17：30，夜班17：20至7：55,每2小时巡逻一次，如有不按时到岗、缺岗，空岗的处罚，按采购单位的百分制考核办法进行处罚。

（7）保安员年龄在58周岁以下,区委区政府、人大政协,信访等办公楼保安员年龄在40周岁以下。

3、服务标准

（1）保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉区域内的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。

（2）安保服务要求四勤 五要

四勤指眼勤、脑勤、腿勤、手勤。

五要是指:执行制度要严格，查验工作要细致，处理问题要灵活，要提高处置紧急情况的能力，要文明执勤。

（3）保安员15个不准

1）不准酒后执勤和在上班时饮酒:

2）不准迟到、早退;

3）不准在执勤时间吸烟、吃零食;

4）不准在夜间执勤时打瞌睡;

5）不准在工作时间看书、看报、下棋、打牌、做私活;

6）不准在上岗时携带电子游戏机或使用手机玩游戏;

7）不准擅离岗位、脱岗、串岗;

8）不准佩戴手链、项链、戒指等各类首饰及其他贵重饰品:

9）不准弯腰曲背，不准在岗位上与人闲聊:

10）不准留鬓角、长头发、长指甲、小胡子;

11）不准向业主、司机、摊主及其他业主借钱或索讨财物;

12）不准带亲友到岗位上陪岗;

13）不准私分或挪用拾遗物品或现金;

14）不准在岗位上与他人发生争吵或打架;

15）不准知情不报或包庇坏人。

（4）来访人员工作服务标准

1）任何来访人员进入本院/办公楼须在《外来人员来访登记表》上进行登记并在取得被访人的同意后可放行进入。

2）保安员要观察来访人员是否携带易燃、易爆、剧毒等物品进入本院。

3）执行公务的部队、公安、政府公务员等人员，因公进入的也应出示证件并登记。

4）对无明确探访对象的人员，在未明来意之前，不得进入。

5）所有闲杂人员，未经允许不得进入。

6）外来参观人员如事先未与相关部门取得联系，应请其办妥手续后再进入。

7）来访人员如强行或用其他方式进入，保安员应立即制止。

（5）巡逻保安服务标准

1）实行24小时不间断巡逻执勤，对重点部位采取每小时巡逻一次。

2）采取定线、不定线变换巡逻方式。

3）巡逻中做到多看、多听、多嗅、勤走动，保持精神集中、警惕，夜间实行每15分钟报岗制，并做好巡逻记录。

4）遇有发生治安、消防、防盗、防水、水浸以及自然灾害等情况，应立即处理，不能处理应立即上报主管领导。

5）重点对高空坠物进行巡视检查，对阳台摆放花盆、花架应及时制止，发现如有雨棚、空调、电子屏等存在安全隐患应及时向主管领导汇报。

6）保护各类突发事件现场，疏导群众，维护秩序。

7）检查到重点部位、治安死角时，发现有可疑人员应进行严格盘查。

8）对不符合安全停放和行驶的车辆，应及时提醒车主按规定停放和行驶。

9）及时制止各类人员违章操作破坏各种设备、设施等现象。

10）及时制止在草坪上踢球、骑自行车、碾压草坪及敞放宠物等行为。

11）当巡逻时遇到设施设备出现故障，应立即通知工程维修部处理，重大事故应通知主管领导解决。

12）对红外线报警区域、装修现场、控制房等要严格认真仔细的检查，凡发现不符合安全规定的应及时制止和报告。

13）严禁在辖区周边的人行道上停车以及办公楼外围张贴、摆卖或闲坐。

（三）保洁部门

1、保洁部服务内容

所有办公区域内公共场所，包括楼内外等所有公共部位、办公区域道路、停车场（库）、院落等所有公共场地及门前三包区域的日常清洁，办公垃圾等废弃物分类、清理，下水井疏通，灭虫除害、垃圾分类清理等。

2、保洁服务工作要求

（1）石材、瓷砖：有较好的保养，有光泽、无尘迹、无污渍。

（2）墙壁：无蜘蛛网、污点、不积尘，地角线洁净。

（3）玻璃门：通透、洁净，无水迹、污点。

（4）各类镜面：洁净、光亮，无任何污迹、尘迹。

（5）楼梯：台阶无杂物、污渍、水渍。

（6）钢质及不锈钢器具：无污迹、尘迹，有光泽，表面膜维持完好状况。

（7）果皮箱、垃圾箱等：外表干净，无虫、蚁等，无异味。

（8）卫生间：洁具不留脏物、异味，地面、水盆台面保持干爽，无污渍、垃圾。

（9）其它器材设施：以洁净手指摸去无明显尘迹，无清洁用剂的不良影响。

（10）清洗物品：干净整洁。

（11）保洁员上班时间：早晨7：30至17：20，节假日期间必须保证办公楼有1名保洁员在岗。如有不按时到岗、缺岗，空岗的处罚，按采购单位的百分制考核办法进行处罚。

（12）保洁员年龄在58周岁以下。

（13）根据工作需求每季度对办公楼进行一次玻璃擦拭，如遇到重大节日(例如：国庆节、春节等）需按采购单位要求完成玻璃擦拭，工作人员必须持有高空作业证。

3、保洁服务标准

（1）地面:无杂物，污物及痰溃。

（2）门口台阶:无污溃、无杂物、无口香糖。

（3）地毯:无灰尘、杂物。

（4）墙面:无灰尘、灰吊。

（5）台面:标志牌、灭火器、防火箱、门帘、安全出口、门门框、窗台、窗户框、闭门器、开关、座椅、电视机、吧台及暖气管路表面无灰尘，污溃。

（6）花盆:无烟头、无杂物。

（7）窗户缝隙:无杂物，无积灰。

（8）电梯门、轿厢:无杂物，无污渍。

（9）卫生间地面:无水迹、无杂物、无异味。

（10）便池:应保持光亮整洁，无黄溃、残留物及杂物。

（11）镜面及洗手盆:保持干净，无水迹、污物及各种污渍。

（12）卫生间窗台、隔断、隔板无积灰、无小广告。

（13）垃圾桶、纸篓表面必须保持干净，周围无痰迹，污物及杂物，垃圾满及时倾倒。垃圾袋套袋整齐、美观。

（14）拖布池、洗手池无黄溃、无污逅。

（15）保洁休息室、库房干净整洁、物品摆放整齐。

（16）保洁工具摆放整齐，拖布贴及时粘上。

（17）检查执行标准按采购单位的百分制考核办法进行处罚。

（18）根据省市区相关文件要求贯彻落实垃圾分类政策，以楼层为单位，每个楼层放置可回收物、垃圾收集容器等至少一组。（视楼层面积及实际需求确定）。在运输时不同类型的垃圾由专门的垃圾运输车辆进行分类运输，避免混装混运，厨余垃圾一天应清除1次到2次。

（四）维修部门

1、维修及设施设备日常维护运行服务内容

（1）办公楼（区）房屋建筑物部件、附属构筑物的地面、墙面、台面以及吊顶、门窗、楼梯、通风道及办公楼外所属设施设备等日常养护维修。

（2）办公楼（区）房屋内外给排水系统（含蓄水池、供水管路、排水管、消火栓、隔油池、化粪池、楼外下水管道等）设备设施的日常养护维修与疏通。

（3）供电系统、高低压电器设备、电线电缆、电器照明装置等的日常管理和养护维修及避雷检测工作。

（4）办公楼（区）灭火器与自动报警系统、自动喷淋系统、安全疏散系统及红外线报警器等日常管理养护。含有灭火器与自动报警系统、自动喷淋系统安全疏散系统及红外线报警器等日常管理养护。

（5）办公楼弱电（监控、电话、网络等）设施设备日常养护维修。

（6）在遇到突发紧急事件的情况下维修人员应第一时间到达现场进行抢修。

（7）服务人员中电工需持有电工证(需配备一名高压电工和一名弱电电工），消防安全员需持有消防员证，做到维修种类的人员合理分配。

2、具体服务要求

（1）认真执行公司的各项规章制度,在岗期间出现任何报修等问题,及时解决处理。

（2）在岗期间穿戴整洁佩带工作牌，保持仪表端庄，保持精神充沛，不做与工作无关的事，不做不雅观的举动。

（3）办公楼内照明设施维修及维护，每月对走廊照明灯具进行一次统一检查，检查灯具完好情况，照明设施完好，能正常使用。

（4）办公楼内配电盘维修及维护,每月检查一次走廊供电线路控制保护装置功能，检查线路有无漏点，短路烧毁现象，检查配电盘内线路绝缘状况是否达标，及时更换维修不达标电气线路及配件。

（5）办公楼内水管线路维修及维护，每周检查-遍，巡视办公楼公共区域管线有无积水，破损，开裂等现象，保证办公楼内流水通畅使用正常，如破损及时进行维修。

（6）照明、用电、用水等接到报修后，维修人员一般应在15分钟内到达现场抢修处理并做好记录，及时排除故障，维修合格率100%以上。

（7）空调运行中应无超标噪音和严重滴漏水现象，接到报修后，维修人员在15分钟内到达现场处理，并做好记录，维修合格率100%以上。

（8）一般电气故障不过夜，当天处理完毕，特殊情况当天不能处理，在保证安全的前提下，应采取临时应急措施，保证项目日常使用需要。

（9）消防等接到报修后，维修人员一般应在15分钟内到达现场抢修处理并做好记录，及时排除故障，维修合格率100%以上，超过维修范围的工作要及时向甲方进行书面汇报，确保项目安全。突发事故，供需双方配合处理。

（10）配合甲方做好设备年检工作。

（11）值班人员应忠于职守，认真负责，勤巡视、勤检查，按规定时间做好运行记录。

（12）积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务技术水平。

（13）设备维护保养运行方案全面细致可行。

（14）按标准配备的单个维修零配件质量合格，配备及时，维修及时。

（15）维修及设施设备日常维护运行服务各项工作，根据实际需要，供应商配备充分的专业技术人员以满足项目需求。

（16）其他服务人员在项目进场后一个月内要求确保持证上岗。

（17）完成上级交给的其他工作。

（五）安全责任

1、消防安全：物业公司负责机关办公楼各项管理工作，其中包含制定27栋办公楼的消防安全计划并实施机关消防安全文件要求，定期组织物业人员开展消防知识培训和技能演练，定期对办公楼消防设施进行检查并做好登记。指定一名消防责任人（法人或公司负责人）全面负责办公楼公共区域消防管理事务,并签订消防安全责任书。

2、保密安全：物业公司需签订保密协议，定期组织保密培训，加强员工对保密协议的认识和理解，提高保密意识。做好培训记录，形成档案，以便日后管理和检查。

（六）文印中心

1、服务内容

（1）负责各单位日常的复印、打印、装订等服务并做好保密工作。