1、项目名称：长沙市雨花区机关三办物业管理服务采购项目

2、项目预算：339132.7元/年，服务期限为三年，合同一年一签，三年总额：1017398.1元。

3、服务范围：办公楼内保洁服务、环境管理、秩序维护和机电工程、维修管理。

4、物业类型：办公类。

5、项目位置：湖南省长沙市雨花区万家丽路朝晖路口499号锦湘国际星城4号栋机关三办办公大楼。

6、物业管理的总建筑面积：约4281m²。

1、达到《物业服务等级五级标准》。

2、本地区有其它物业项目在合同期内，具备应急处置力量，能处置突发事件。

（一）管理方面

1、卫生保洁工作要求：

(1)服务范围：管理范围内公共区域。

(2）服务内容：办公楼公共区域、走廊及公共卫生间以及其他公共活动场所的日常清洁保养、公共设施维护与管理、垃圾废弃物清运等。

(3)合理设置保洁人员：人员要求仪表整沽，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德。

(4)责任明确，有详尽的保洁管理措施。

(5)垃圾的收集及处置：垃圾要求做到及时清扫、收集；楼内垃圾日产日清、无乱堆、乱倒、乱放现象；收集的垃圾应及时倒入垃圾池。

(6)用于办公区内管理的清洁用品、用具及公用部位的日耗品由中标人自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由业主单位提供并承担费用。

(7)保洁要求：地面无积水、污溃、烟头等明显垃圾，纸篓垃圾及时收集，洁具表面清洁干净。

(8)公共区域垃圾桶的保洁：垃圾桶定期清洗，保持干净，无污渍。

（9）负责本区域的垃圾分类，做好垃圾分类及数据统计工作。

2、机电工作要求：

(1)服务范围：物业管理范围内的区域。

(2)服务内容：

①房屋本体及公共设施的管理、养护和小修，包括：外墙、屋顶、楼道、窗户、地下室及其他公共设施等。

②公用设施设备的管理、运行、维修和养护，包括：供排水设备、高低压配电设备等。

③标志标识的维护及小修（更换及新增由采购人负责），如楼层、警示、提示、标识、宣传栏、公告栏、信报箱等。

(3)合理设置机电人员：人员要求仪表整洁，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德。

(4)责任明确，有详尽的机电管理措施。

3、保卫工作要求：

(1）服务范围：物业管理范围内的区域。

(2）服务内容：主要负责门卫值班，负责登记及相关情况通报等；防盗、防火报警监控设备运行管理，门卫、守护和巡逻，公共秩序维护，治安及其它突发事件处理等。

(3）服务标准：建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，确保区内安全和正常的工作环境；严格验证、登记外来人员进入办公大楼，环境秩序良好；维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全（不含停车场车辆财产）。

(4）安全监控的记录及要求：

服务标准：正确使用监控设备，保证各监控部位的参数设置符合要求，并能够督促采购人外委监控维保单位对整个系统进行必要的日常维护。

(5）保安人员的要求：

年龄按照国家法律法规要求，品貌端正，品行优良，工作认真负责，能吃苦耐劳。

（6）机电工程维修的要求：

①负责办公楼公共区设施设备维修、管理。（注：公共区域内单件单次费用500元（含）以内由物业公司承担，超过500元的费用经申报后由采购人承担）

②电梯安全运行、日常运行管理（维保由采购人外委专业维保单位负责）。

③监控系统、消防系统、电梯日常维修保养由采购人外聘委托专业单位进行维护保养，费用不含在本次招标范围内。

备注：

1、统一着装。保洁人员清洁范围，依据作业标准实施。

2、物业管理工作人员能自觉遵守采购单位（业主）的各项规章制度。物管企业及人员必须严格执行业主单位保密制度。 

3、投标技术方案要充分考虑大楼的特点，并包括物业管理内容和范围内一些不确定的因素。

（二）人员配置

1、中标人必须严格按照岗位要求配备各岗位工作人员，采购人每周对中标人缺岗人数、缺岗天数进行核查，并处以扣款和处罚，扣款和处罚费用从当月物业服务费中扣除。中标人应每季度向采购人提供岗位人员花名册（含姓名、性别、身份证号码、联系电话、岗位名称（含板块负责人）等信息），以便采购人按合同进行考核，连续两次不提供信息或不合格，采购人有权解除合同，投标人须在投标文件中提供承诺书。

2、对中标人的工作人员的要求：中标人与员工发生劳动纠纷（包含但不限于工资、福利、保险等），均由中标人承担，采购人不再另行支付相关费用及承担责任，投标人须在投标文件中提供承诺书。

人员配置表

（三） 物业管理考核要求

1、采购人将按照《物业管理实施考核细则》，对物业管理工作的考核、评分采取百分制，每个月进行一次，低于95分时，每1分对应本月应付物管费的一个百分点。连续3个月考核低于95分，采购人有权终止合同。

2、对未按要求着装等不符合要求的情况每次扣除1分；对发生偷盗事件等差错事故根据后果的严重性扣除2-5分；对物业管理的投诉，经调查属实的，酌情扣除1-2分。

3、对工作人员的满意率测评结果进入对物业管理工作的考评，每低于90%,1个百分点扣1分。

4、每个季度进行一次物业管理满意度调查，满意度在95%以上的全额支付物管费。低于90%的，以90%为基数，每差一个百分点扣除本季应付物管费的一个百分点，连续两次考核低于95%，采购人有权终止合同。

5、物业管理人员本身原因造成财产的直接损失，由物业管理公司全额赔付。

实施考核细则

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