1、项目名称：长沙市委党校锦绣校区物业服务项目。

2、项目位置：位于长沙市望城区大泽湖街道雷锋大道与望城高速交叉西北角。

3、物业管理范围：服务区域为锦绣校区范围内的所有服务；服务内容为该范围内所有建筑本体、设备设施、园林绿化、道路停车等的日常管理、维护、维修以及正常运转所必须确保的教学培训、安全保卫、秩序维护、会务接待、卫生保洁、食堂餐饮、消防维保、弱电等管理服务等。

委托管理事项及要求

（一）总体要求

1、乙方按照招标文件要求配备物业管理工作人员。所有工作人员须通过相应专业培训，确保人员上岗具备必备素质，符合国家相关法律法规及行业规范要求。

2、乙方派驻甲方的项目经理年龄须在25-45岁之间、身体健康、有较强的管理能力，全面负责本项目的工作。

3、设备管理、水电管理、维护维修、园林绿化、安保、消防、餐饮、弱电等必须有相应的专业人员负责。

4、人员着装整洁，持证上岗。

5、乙方所有人员需遵守甲方各项规章制度。党校为市委的重要部门，必须严格执行（遵守）保密制度。

6、乙方需根据甲方办学的特点，满足甲方办学有节假日、寒暑假和培训对象为在职干部的要求，如遇突击任务需加班或临时增加人员时，不增加费用。

7、乙方需按照投标承诺和项目要求配备人员。

（二）分类服务及要求

1、卫生保洁

1.1、服务范围：物业管理总范围区域内。

1.2、服务内容：各建筑物大厅、走廊、天台、护栏、楼梯、公共卫生间、报告厅、讨论室、休息室、办公室、水泵房、配电间以及其它公共场所（含校区内各楼栋室内、道路、水泥坪、水体水面、停车场、运动场地、园林道路、校区门岗周边范围等）的日常卫生清洁；部分场所的地毯保洁、地板打蜡；物业范围内的垃圾清运、化粪池清掏等。

1.3、服务要求：

（1）保洁服务周到，仪表整洁，讲礼貌，有素养；

（2）责任明确，有详尽的卫生保洁标准和管理措施；

（3）垃圾收集及清运：物业范围内设有集中存放垃圾站点1个，垃圾要求做到及时清扫、收集、定期清理，无乱堆、乱倒、乱放现象。并负责配合环卫局外运出物业范围区域，按设备保养要求做好垃圾站的日常清洁和维护维修工作；

（4）地毯每年夏季清洗一次；

（5）遇有冰雪天气，要及时清扫屋顶、地面及主要交通要道的积雪。

2、园林绿化

2.1、服务范围：物业管理范围的绿地、山水、景观、室内花卉。

2.2、服务内容：日常维护和管理。乔木、灌木、绿化带、等绿地的养护；园林景观、园林道路的日常维修维护，水体水面的日常清洁，池底杂物的清理等。

2.3、服务要求：

（1）制定园林绿化管理制度、养护措施和方案；

（2）花草树木生长正常；无病虫害、无枯黄叶、无黄土祼露、无枯枝死杈、无病虫害现象；修剪及时，缺苗补苗，养护得当；

（3）水池定期清洗，保证水质干净，不能有死鱼、钓鱼、少鱼等现象，重大活动前清洗鱼池底部，及时清理水面树叶等漂浮物保持水体干净；

（4）绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率95%，草坪纯度98%；

（5）做好病媒防治工作。每年定期做好集中药物杀灭工作（重大活动根据需要及时做好消杀），确保校区少蚊虫、无蟑螂、无鼠患；

（6）对极端天气气候（冰灾、旱涝等自然灾害），应早准备、早预防，不能出现树木冻死、枯死现象。

3、服务接待

3.1、服务范围：校区内建筑物内的教学培训、会议、重大活动以及对外来客人的接待服务。

3.2、服务内容：各建筑物教室、会议室、讨论室、报告厅、休息室、办公室等场所的接待服务，会前茶水、茶杯纸巾的准备，接待期间茶水的供用等其他服务事项。

3.3、服务要求：

（1）着装统一，仪表整洁，讲礼貌，有素养，做到服务周到；

（2）责任明确，有较强的服务意识。

4、安全保卫

4.1、服务范围：指物业管理范围内的区域。

4.2、服务内容：物业管理范围内财产的保护和防火防盗。主要是指24小时区域内门岗值勤，消防、安全监控、巡逻，交通与车辆停放，维护公共区域的正常工作秩序，保证校区域内人身、财产、物资的绝对安全。

4.3、服务要求：

4.3.1、负责制定甲方安全值勤实施方案、管理制度、突发事件预案，加强日常管理秩序维护，突发应急件处理预案启动、演练和应急处理，有效地控制突发事件，使损失降到最低，确保安全管理有效；

4.3.2、加强门岗和各楼栋安全管理。校园出入口设传达室，各楼栋设安全保卫岗，对可疑人员进行询问检查。门岗须根据甲方要求对出入校园的物品、人员、车辆进行检查、验证，并做好登记；

4.3.3、校门大门值班落实24小时保安值班制；门卫在工作日上下班集中时间（早7：30－9：30，晚16：30-18：30）必须立岗值班。重大活动车辆出入，以及省、市、校委领导步行或乘车出入，门卫须立正行注目礼；

4.3.4、落实昼夜巡逻制度，加强校区秩序维护。组织校园日夜巡逻，巡查校区周边、出入通道、水池景观、高压变电、道路、房屋、重点部位的安全及车辆停放、校园管理秩序、禁止闲杂人员和可疑人员进入校园等事宜，巡逻中遇校内工作人员提出工作方面要求应及时提供服务或立即通知有关人员到现场处理，确保校园井然有序；

4.3.5、负责校区治安、消防安全防范，积极做好防盗、防火、防溺水、防破坏、防事故、防冰冻灾害等工作，采取人防和技防相结合的方法，按规定和合适的时间开、关楼内所有门窗和设备（门窗包括各对外出入口、各教室、讨论室、接待室、休息室、会议室等；设备电源包括灯、空调、热水器等）的电源。灾害天气加强预想预测及时消除隐患，做到无安全责任事故发生；

4.3.6、负责大型活动安全保障，及时部署安全防范工作，落实活动现场安全措施，加强安全把控，确保大型活动圆满完成；

4.3.7、负责校内交通秩序的维护，制定可行的车辆管理方案。在需要的地方设有规范车辆行驶、禁鸣、停放等指示牌和温馨提示，加强校内车辆交通管制，做到车辆出入安全、有序。

5、消防监控维保服务

5.1、服务范围：物业管理范围内整个消防系统、消防器材、监控系统。

5.2、服务内容：加强对消防系统、监控系统范围内的设备设施日常检查、检测、检修和保养，确保监控无死角，整个消防系统（火灾自动报警系统、水消防系统、防排烟系统、气体消防系统）、监控系统有效运行，值班有记录，定期有检查，故障排除有存档。

5.3、服务要求：

（1）消防系统控制室实行24小时值班制度，需配足4名专职人员（具有相关技术资质上岗证书）会熟练掌握，消防、安全监控设施设备使用维护管理，发现问题及时检修和排除，并作好消防和安全报备记录存档工作。设备运行完好，值班记录登记规范。记录存档资料保留一年以上；

（2）建立消防管理制度。制定火灾应急处理预案，落实三级防火责任制，每年至少一次组织大型消防演练；

（3）落实校区森林防火巡查制度，加强对校区重点防火区域巡逻，对校区水池景观、高压变电区域等重点部位实行24小时不间断监控。确保监控安全无死角，保障校区消防安全；

（4）定期对消防、监控系统和设施设备进行维护、检修，保证系统灵敏有效；

（5）对封闭通道、走廊等部位，按消防相关要求，放置手提干粉灭火器。灭火器干粉每年更换一次；

（6）对消防用蓄水池每周巡检一次，防止异物（树叶等）堵塞，巡检后将盖板盖好，防止发生安全事故。

5.4、其他约定：

（1）消防系统须另聘具有资质的专业公司进行维保。维保服务合同由采购人、中标人、维保公司三方签订；

（2）中标人负责消防系统的正常运转和管理。维保合同签订后，由中标人负责对维保公司进行监管，建立巡视检查登记制度，定期联系督促做好维保工作；

（3）如因服务、监管不到位，致火灾险情等重大事故发生时，因扑救不及时或系统不能正常有效运转，而造成人员伤亡和巨大经济损失，中标人承担全部法律和经济责任。

6、资产管理

6.1、服务范围：物业管理范围内的区域。

6.2、服务内容：负责校区内国有资产的登记统计，建立物资管理账目，掌握所有资产的所在位置、数量、质量情况。负责教职工的办公设施搬运，教室、学习、会议场所的布置（重大活动和与学校日常教学无关的事项除外）。

6.3、服务要求：服务人员管理意识强，有素养、会讲普通话，工作积极主动性强，工作经验丰富，搬运时能保障设施设备完好。

7、学员楼管理与接待

7.1、服务范围：锦绣校区1号楼、5号楼。

7.2、服务内容：

（1）楼内的住宿接待服务、保洁与管理；

（2）楼内的设备设施的日常运行与管理；

7.3、服务要求：

（1）做好每轮主体班和计划外班以及节假日临时突击接待前客房的各项准备工作，达三星级水平，做到让办班单位负责人和学员及客人的满意，达到相关要求；

（2）做好学员及符合相关住宿要求人员的住宿日常管理、保洁、安全、服务接待、统计等工作，确保入住满意率达85%以上；

（3）做好床上用品的洗涤联络和送洗、回收数量清点交接工作以及楼内财产物品（含低值易耗品）的保管工作，做到账物相符，没有差错；

（4）人员离开房间后，要及时检查房间是否有遗漏的物品，并及时报告主管以及与住宿人员取得联系，尽快做到物归原主，检查是否已断电、关水，注意节约用水用电，杜绝长明灯、长流水的现象；

（5）楼栋负责人和楼层服务员须经过专业培训，熟悉服务流程（如前台接待工作职责、客房楼

层服务员工作职责以及客房卫生标准、公共区卫生标准、房卡的保管与控制、客房的清扫流程、卫生间消毒清洗流程等）。

8、给排水系统

8.1、服务范围：整个物业管理范围内的给排水系统。

8.2、服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消防栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用的日常养护维修，具体内容如下：

（1）给水系统管道锈蚀脱皮及时清理干净，做防锈处理； 

（2）给排水系统的截门、控制阀、水咀的失效、损坏的修理更换； 

（3）给水系统故障急修、卫生设备配件的失效、损坏、残缺的维修、更换； 

（4）加压水泵、电机的维保、刷漆；对运行状况做到经常检测。绝缘阻值应大于0.5MΩ； 

（5）排污管道堵塞及时维修，保证畅通，检查井定期清掏。

8.3、服务要求：

（1）加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用；

（2）建立正常供水管理制度，水箱保持清洁卫生并定期消毒，保证水质符合国家标准；

（3）防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修；定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；

（4）定期对排水管道进行清通、养护及除垢，保证室内外排水系统通畅，市政官网接入校区水表井的清理；

（5）及时发现并排除故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜；做好节约用水工作；

（6）准确掌握自来水的停水信息，及时发布停水通知。

9、供电系统

9.1、服务范围：整个物业管理范围内供电系统。

9.2、服务内容：对物业管理范围内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明、绿色照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，具体如下： 

（1）每天对供电设备设施照明系统巡视检查，发现问题及时处理解决； 

（2）每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录； 

（3）照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏度有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确； 

（4）对失效、坏损的照明系统及时更换； 

（5）避雷系统每年遥测一次； 

（6）低压柜、控制柜、配电箱等控制元件的失效、坏损更换；

（7）配电间24小时值班。

9.3、服务要求：

（1）对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；

（2）建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；

（3）建立24小时运行维修值班制度，及时发现解决排除故障，零星维修合格率100%；

（4）加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全；

（5）准确掌握电业局停电信息，及时发布停电通知。

10、教学多媒体设备及网络设备日常养护维修

10.1、服务范围：整个物业管理范围内。

10.2、服务内容：培训教室、会议室的音视频设备、校区内的网络设备及终端的日常养护维修，修复小损小坏，具体如下：

（1）每周一次设备巡检，保证各教室及会议室各类多媒体设备完好；

（2）根据相关通知时间，至少提前一天对使用地点的音响系统、投影等进行全面检查，如需要使用笔记本电脑时，至少提前一天对笔记本电脑进行测试，及时排除故障；

（3）提前1个小时再次检查使用准备情况，调试好话筒音量大小，适时更换电池，确保其正常使用。根据需要按要求安装好笔记本电脑；并确保电脑音量输出大小适合、投影输出正常；

（4）教学及会议使用期间安排人员现场值守，机动处理可能出现的各种突发故障或事件；

（5）掌握校园网络用户端设备接入网络的情况，发现问题时可迅速定位，负责网络（包含主干网络、有线网络、无线网络）及其设备的管理、维护、故障排除等日常工作，确保网络系统的正常运行；

（6）负责保修期内多媒体设备及网络系统硬件的报修及跟踪；

（7）负责监控设备的检修及保养；

（8）建立对所管设备完善的故障处理及维修登记台帐。

11、房屋、配套设施日常养护维修

11.1、服务范围：整个物业管理范围内的建筑体。

11.2、服务内容：建筑物的地面、墙台面、顶棚、屋面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等的日常养护维修，修复小损小坏，具体如下：

（1）地面:散水起沙、空鼓的修补；踢脚线块料面层松动、脱落的修补（不超过5平方米）； 

（2）内、外墙：空鼓、开裂、露筋的修补以及墙砖松动、脱落，壁纸发霉、翘边、脱落的维修维护；

（3）顶棚：空鼓、开裂、起泡、翘边的修补；

（4）门窗：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、五金件（含锁具）缺损的更换修理；窗纱、玻璃破损、油漆剥落的维修； 

（5）屋顶：清扫垃圾，清除杂物（每周检查清扫一次），防漏维修，确保雨雪水流动畅通，维护

顶部设施（边沟、女儿墙、落水管等）；

10.3、服务要求：确保房屋建筑体的完好等级，保证正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时。

12、空调系统

12.1、服务范围：整个物业管理范围内空调系统。

12.2、服务内容：模块空调系统的运行管理及风冷机组、新风机组、水泵、风机盘管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。部分零小修及保养内容如下：

（1）风机盘管的检测，包括接口的严密度和风管有无渗漏等检测。盘管电机更换不超过1/10； 

（2）控制系统灵活有效，原件齐全； 

（3）保证电磁阀动作准确、灵活； 

（4）定期对过滤器、送风口进行清理、清洗； 

（5）负责风冷热泵机组的换季清洗工作； 

（6）负责系统管线的镀膜处理及管道清洗； 

（7）模块机组运行过程中的正常养护、调试工作； 

（8）定期对控制截门进行检查、养护。

12.3、服务要求：

（1）建立空调运行管理制度和安全操作规程并遵照执行，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；

（2）准确完整地记录空调运行数据，有齐全的维保记录，定期检修养护空调设备，如冷暖两季开机前一次性对空调末端及管道进行清洗，保证空调设备、设施处于良好状态；

（3）空调系统出现故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录；

（4）制定切实可行的节能降耗措施，提交节能指标。

12.4、其他约定：

（1）空调须另聘具有资质的专业公司进行维保。聘请公司由甲方按照政府采购政策相关要求和程序进行聘请，维保服务合同由甲方、乙方、维保公司三方签订；

（2）中标人负责空调正常运行和管理。维保合同签订后，由中标人负责对维保公司进行监管，建立巡视检查登记制度，定期联系督促做好维保工作，确保空调正常有效运行；

（3）如因服务、监管不到位，致空调故障，导致设施设备损坏，造成重大安全事故，影响了正常的教学工作秩序，中标人承担全部法律和经济责任。

13、食堂餐饮管理服务

13.1、服务范围：食堂餐饮管理服务工作。

13.2、服务内容：负责食堂的菜品生产制作，主要提供用餐服务，须保障一日三餐及应培训班需求制作宵夜或不同民族餐，餐饮服务准时、足量、优质、品种多样化；

13.3、服务要求

（1）接待用餐服务：早、中、晚餐会议、公务接待用餐采用星级标准管理服务；

（2）食堂全年不停餐，双休日、节假日按照实际就餐需求人数开餐。并根据季节不同制作适时菜品，定期推出特色菜或新菜，每周更新菜品3至5个品种以上；

（3）按采购人要求分区提供就餐服务，供学员就餐区，须制作10个以上品种，供校（院）教职工使用，每餐不低于6个品种；

（4）饭菜质量：产出符合甲方卫生安全及菜式出品要求。在饭菜质量和品质花样上要做到精致美味、科学营养、定期调整、注重季节性，并能不断创新菜品；

（5）安全卫生：餐厅工作人员必须持健康证方可上岗，工作时要穿戴工作衣帽，衣着整洁，不吸烟、不嚼槟榔。餐厅的餐具每天由专人负责清洗、消毒，严格按标准执行。每季度对四害进行一次消除。餐厅后厨、餐厅管理区域的卫生要每天及时清扫，每天填写日报表，每月填写月报表。每天对安全生产进行两轮以上的巡查，发现问题及时改正。不出现安全生产责任事故；

（6）工作规范：明确分工，各尽其责，合理安排每天的班务；

（7）食材采购：由物业公司购入的原料，必须有餐厅管理员、库房管理员、采购员三人共同负责验收，对不合格的原料一律退换。严格把好原材料的质量。出入库房的商品进出有账，库房商品必须分类保管。定期组织员工学习技术业务知识，提高安全生产意识。就餐费用按照就餐人数和党校定的就餐标准执行，每次培训结束后和物业公司统一结算。

14、其它相关项目

14.1、白蚁防治：乙方应与长沙市白蚁防治站或相关专业公司建立常规联系，每年定期对物管范围内建筑物及园林绿化地进行白蚁防治工作，费用由乙方报甲方审核后甲方支付。

14.2、绿化维护：包括剪技、杀虫打药、季节性防预养护管理工作和组织实施，由乙方负责。采购化肥、农药、树木营养所产生的费用从维修费中由甲方审批支出。

14.3、花卉购置养护：乙方负责会议室、办公室、重大活动时的花木采购（甲方参与）、摆放及日常养护；采购费用报甲方审批后甲方支付。

14.4、办公教学家具：包括办公、教学、住宿所用桌、椅、书柜、床具等家具；乙方应对所有家具物品进行清理登记，建立家具管理档案；无需更换配件的小修小补做到修复及时，修复率达到95%以上；需要更换配件以及无法修复的，归类存放并做好登记，协助甲方积极联系厂家，做好成批修复工作，费用从维修费用中由甲方审批支出。

14.5、机电设施设备：乙方做好日常的维护管理，联络相关厂家和有关部门，按国标及厂家的要求，做好正常的检测、检修、保养，由此产生的费用从维修费和特种设备维保费中经甲方审批支出；因管理不善导致故障或损坏，继而产生维修费用的，由乙方承担。

14.6、分体空调、柜机：锦绣校区1号楼、5号楼全校各部位的分体空调、柜机的日常运行管理由乙方负责；每年秋季进行一次线路检修、压缩机除尘、加氟等保养工作以及因空调老化导致运行故障等所产生的维修费用从维修费中由甲方审批支出。

14.7、小型家电设备：包括电热水器、饮水机等。日常运行管理由乙方负责，所有饮水系统滤芯、碳棒等定期更换及清洗，所产生的维修费用从物业维修费中由甲方审批支出。

14.8、设施设备油漆：每三年除锈涮防护油漆一次，所产生的维修费用从维修费中由甲方审批支出。

14.9、物品洗涤：学员楼各客房的床上用品及窗帘等物品的洗涤联络和送洗由乙方负责，洗涤费用由甲方承担。

14.10、易耗品：甲方交由乙方进行管理使用的日用损耗品，如茶杯（盖）、客房类耗品等物品，乙方应加强管理，节约使用，如因管理不当导致非正常损耗，此部分损耗的费用由乙方承担。

14.11、乙方在保障本项目所产生和所需损耗的工具、保洁易耗品（如铁揪、扫帚、垃圾清运车、消毒器、去污剂、垃圾袋等）由乙方承担。

14.12、主体班晚上教学活动加班，星期六、日办班，乙方要按平时一样的保障，不记加班；如有重大活动和特大任务需节假日和晚上加班乙方要按平时一样保障，不计加班。

14.13、寒暑假期间办班及会议，乙方需保证正常的物业保障。

14.14、本项目安排小型维修费用40万元/年（小型维修费用以财评中心审定的金额为准），此费用乙方所产生的税金由乙方承担，具体内容包含：水、电、木制办公用品、家具用品、电器设备、房屋、道路、绿化、垃圾站、弱电设备、消防设备等小型维修和采购项目。维修费必须全部用于正常的非责任性维修和采购，甲方负责监管（每一笔维修费须由甲方核准审批后才能列支核销）。因物业管理不善或无法排除自身原因而导致的责任性损坏和丢失，由乙方修复或照价赔偿，此部分费用不能计入维修费中。当维修事项难以区分正常性损耗与非正常性损坏责任的，责任划分由甲方认定。

15、物业管理人员配置及素质要求

物业管理人员配置及素质要求

实施地点：采购人指定地点

委托管理期限:三年，合同一年一签

物业管理范围：服务区域为锦绣校区范围内的所有服务；服务内容为该范围内所有建筑本体、设备设施、园林绿化、道路停车等的日常管理、维护、维修以及正常运转所必须确保的教学培训、安全保卫、秩序维护、会务接待、卫生保洁、食堂餐饮、消防维保、弱电等管理服务等。

验收要求和验收标准：

1、本项目按照《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购【2024】5号）进行验收。项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由中标供应商承担，验收报告作为申请付款的凭证之一；

2、项目验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由中标人承担。

其他约定事项

16.1、物业服务管理目标：服务以人为本，彰显人性化；有效投诉处理率100%；零星维修、急修及时率100%，修复率95%；无损毁、无偷盗、无

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