服务需求本项目共计 1个包组，包号为 001 。包组内不允许缺项。
履约期限：服务期为1年。
履约地点：沈阳市行政区域内采购人指定地点。
付款方式：
付款条件 | 付款比例 |
付款时点为每三个月完成服务，经采购人验收合格，按合同出具完成额发票，且累计付款金额不超过合同价款。 | 按同时段实际完成额支付 |
满足付款条件后应即时付款，最长不得超过10个工作日 |
服务清单
1.项目基本情况
1.1物业情况
物业名称 | 物业地址 |
沈阳市城市建设管理学校大东校区物业 服务项目 | 沈阳市大东区北海街205号 |
1.2投标人须知
1.采购人对拟派本项目人员进行业务归口管理。中标人要与采购人建立及时有效的信息沟通与反馈机制，服从采购人的监督指导。
2.中标人所需要使用的各类设备、设施、各类维修维护材料、服装和消耗品等均由中标人提供。
3.中标人应保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的管理、监督和指导。采购人决定本项目的岗位设置，并对人员录用进行监管。在服务周期内，采购人对认为有必要参与决策的事项有直接决策权。
4.物业服务费组成，包括：员工工资、加班费、餐费、社会统筹费、各类保险、工会经费、福利、服装、劳动保护、培训、交通费、管理费、税金等费用。
5.为保障服务人员的稳定性，中标人应针对本项目提供合理的薪酬待遇，完善福利待遇、职业发展等人员工资及福利方案。中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于沈阳市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其它应付费用）。中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》《中华人民共和国安全生产法》等法律规定，支付国家规定必须购买的社会保险和工伤意外保险费用，中标人不得拖欠物业工作人员工资及相关福利待遇，如因拖欠工资及相关福利待遇造成职工信访的，则视为考核不合格。
6.合同期内采购人不再单独支付合同金额以外的其它费用。
7.物业费支付采取每三个月采购人验收合格后核算支付，中标人应按月及时发放员工工资、补贴等费用。
8.采购人对本项目服务人员开展政治审查和从业资质审核，保证物业服务人员无不良记录，符合法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等，中标人应按采购人要求完成政审工作。中标人每年对物业服务人员进行一次体检，并向采购人提交医疗或体检机构出具的公共场所从业人员体检合格证明。新员工入职前需完成政治审查和身体健康检查。
9.中标人不得随意更换项目服务人员，如需人事调整，应事先与采购人协商，经采购人同意后实施。对本物业项目服务人员如有不符合采购人要求的，采购人有权要求中标人更换人员，中标人应当在10个工作日内予以更换，更换人员须经采购人审查通过，因中标人管理不到位造成的空岗周期不得超过3个工作日。
10.所有岗位人员不得擅自离岗，在本项目现场工作期间不得从事与本项目无关的工作，如有特殊情况必须经采购人同意。
11.本项目全体人员，工作时应着统一工作服，佩戴统一标志、佩饰等，其中项目管理人员应着正式商务装。言行规范，仪容仪表端正得体。
12.中标人应具备抽调、派遣、加班等完成临时性任务能力。
13.物业服务期内，非采购人原因，造成的为本项目服务的中标人员工人身伤害及财产损失以及由此引起的经济损失和法律责任，采购人概不负责。
14.如因物业服务人员违反操作规定或其它原因导致采购人设施设备及其它财产或人身损失的，由中标人按采购金额全额赔偿。
15.因物业管理不到位导致的人员非正常上访、监守自盗、媒体曝光或集体群诉事件、失泄密事件、安全生产责任事故或物业管理服务过程中出现重大过错导致严重后果的，以及经采购人考核不合格后，经合理期限整改后仍未合格或累计3个月不合格的，采购人有权终止合同。
16.中标人是安全生产的责任人，应编制安全员，做好应急措施和应急演练，及时申请并做好应急物资储备工作。发生安全事故时，中标人在采取应急措施的同时，应当及时向采购人和有关行政管理部门报告。
17.中标人必须严格遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传，不得在采购人的场所内开展品牌和企业文化宣传。不得占用工作时间开展企业文化培训、考试等。中标人必须与采购人签订《保密协议》，中标人必须与拟派本项目服务人员签订《保密承诺书》，并管理和监督保密协议执行情况。
18.除食堂人员外，其他物业人员在校有偿就餐。
2.物业服务范围
沈阳市城市建设管理学校大东校区物业服务
（1）物业管理（建筑物）
名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
建筑名称 | 主教学楼、实习教学楼、学生食堂、教师食堂、学生宿舍、实习厂房以及操场、体育馆、艺术楼、报告厅等 | 见3.物业管理服务内容及标准 |
总面积 | 建筑面积（㎡） | 15778㎡ | |
卫生间 | 卫生间数量（个）及总面积（㎡） | 卫生间数量22个 | 见3.物业管理服务内容及标准 |
垃圾存放点 | 各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个） | 位于园区东南角、面积20㎡及数量1个 | 见3.物业管理服务内容及标准 |
车位数 | 地面车位数 | 62个 | 见3.物业管理服务内容及标准 |
车行/人行口 | 车行口 | 车行口1个 | 见3.物业管理服务内容及标准 |
人行口 | 人行口1个 | 见3.物业管理服务内容及标准 |
设施设备 | 采暖系统 | 散热片 | 见3.物业管理服务内容及标准 |
给排水系统 | 二次水箱间，给水泵2台。消防泵4台。 | 见3.物业管理服务内容及标准 |
供配电系统 | 填写高压柜1个、低压柜2个，总容量10kvA | 见3.物业管理服务内容及标准 |
（2）沈阳市城市建设管理学校大东校区物业服务（室外）
名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
室外面积 | 25714平方米 | 见3.物业管理服务内容及标准 |
3.物业管理服务内容及标准
物业管理服务包括：宿舍服务、保洁绿化服务、秩序维护（消防）服务、设施设备运行维护服务、餐饮服务。
3.1基本服务
序号 | 服务内容 | 服务标准 |
1 | 目标与责任 | （1）结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。 |
（2）物业服务设置岗位数量为不低于44个，中标人应按照采购人需要配备物业服务人员，因服务需要，中标人应在保证物业岗位不变的前提下，按照采购人岗位需求，对物业服务人数进行适当调整。 |
2 | 服务人员要求 | （1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。 |
（2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。 |
（3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。 |
（4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。 |
（5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。 |
3 | 保密和思想政治教育 | （1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。 |
（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。 |
（3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。 |
（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。 |
4 | 档案管理 | （1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。 |
（2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保安服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑦其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。 |
（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。 |
（4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。 |
5 | 服务改进 | （1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。 |
（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。 |
（3）需整改问题及时整改完成。 |
6 | 大型活动服务保障 | （1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。 |
（2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。 |
（3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。 |
7 | 突发事件应急预案 | （1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。 |
（2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。 |
（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。 |
（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。 |
8 | 服务方案及工作制度 | （1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。 |
（2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训激励方案、人员稳定性方案、保密方案、内部质量监管方案等。 |
（3）制定物业服务方案，主要包括：服务理念的分析和解读、设施设备维修、养护和管理方案、清洁保洁方案、秩序维护及消防安全方案、绿化养护方案、宿舍服务方案、大型活动服务保障方案、餐饮服务方案、信息反馈机制、会议服务方案等。 |
3.2宿舍服务
序号 | 服务内容 | 服务标准 |
1 | 宿舍服务 | （1）负责外来人员及学生出入登记； |
（2）负责寝室监控的查看，发现突发事件及时报告或及时制止； |
（3）负责寝室公共物品损坏情况的汇报； |
（4）负责学生回寝室纪律的巡视处理违规违纪的学生； |
（5）负责处理和汇报突发事件； |
（6）负责封寝后学生的查寝及熄灯后纪律的检查。 |
3.3保洁绿化服务
序号 | 服务内容 | 服务标准 |
1 | 环境卫生清洁 | （1）负责全校公共区域的卫生保洁。包括校园内公共地面、操场、花坛等，包括教学楼、实习教学楼、学生宿舍等建筑物内公共走廊、楼梯地面及扶手、门窗等，环境维护与清洁无杂物； |
（2）负责全校所有卫生间的卫生保洁工作。包括卫生器具、洁具及地面墙面门窗的定期清洁。 |
（3）负责校内所有垃圾的收集、集中清运工作。垃圾房每日清洁消毒； |
（4）负责卫生消杀工作。做到每月消杀一次，特殊情况下可根据需要增加消杀频率。 |
（5）负责冬季学校承担社会责任区、校园道路、停车位的除雪工作，参与学校操场的除雪工作。 |
（6）门窗、地面无污渍，墙面干净，房间内空气新鲜，无异味； |
（7）玻璃干净无灰尘，无水渍、无水印； |
（8）桌椅干净、完好、无损，物品清洁，摆放有序； |
（9）洗手间地面干净，蹲坐便器、便池内无污渍、异味、杂物等； |
（10）消防通道：扶手、栏杆及底部、根部干净，无灰尘，台阶、平台干净，无杂物、泥土，墙面、天顶干净，无积灰、污迹、蜘蛛网。照明及附属设备无灰尘、污迹等； |
（11）采购人按照清洁规范制定的其它正规化、量化标准。 |
2 | 绿化养护 | （1）浇水：根据不同季节不同气候、不同植物的特点做好浇水工作，保证植物生长所需的充足水分，经常检查排灌情况，保证无积水、无旱情；对重点树木进行秋灌； |
（2）施肥：根据植物的不同需求适时施肥，保证枝繁叶茂、花大色艳； |
（3）修剪整枝：根据树木的形态、观赏效果、生长开花结果等及时修剪，及时清除徒长枝和死枝，根据草坪生长情况及时修剪，确保草坪生长繁茂平整，模纹、绿篱型美旺盛； |
（4）除草：及时清除绿化区及园区内杂草，如使用化学除草剂必须保证园林植物的安全，无污染、无危害； |
（5）防治病虫害：预防为主、适时喷洒药物，综合防治，保证植被健康生长，药物防治要做到对校园空气、水体等不产生污染，不对植物有药害现象，病虫害危害率控制在2%以内； |
（6）绿地保洁：对绿地进行全天保洁及时清除落叶和树枝等杂物； |
（7）涂白：冬季来临前用石灰水加盐或十六合剂涂白树干，消灭在树皮中过冬的害虫和防止害虫上树产卵； |
（8）及时采取必要的防寒防晒防风措施，对园区内珍贵树木、花卉要重点养护； |
（9）按照采购人要求做好绿化养护相关工作； |
3 | 冬季除雪 | （1）按照雪停后及时清理的原则，夜间停雪早7点前、白天停雪3小时后需打通各楼宇间的步行路； |
（2）组织、指挥、检查园区雪后4小时之内清理完园区内路面积雪； |
（3）白天下雪雪量较大且时间较长需保证步行路的行走； |
（4）除雪应做到无雪道、雪条、冰包，达到露路面、见道线、露边石，禁止将积雪堆压在松柏和绿篱上； |
（5）制止往雪堆上倒垃圾、污物、污水等行为； |
（6）及时清除污雪、盐雪； |
4 | 设施保洁 | （1）水系应根据水质情况及时投药治理或更换池水，随时打捞落叶及其他杂物，保持水质清澈透明； |
（2）广场、文化标识、国旗栏杆旗杆、园区内石桌石凳每天擦洗1次，保持清洁； |
（3）广场、广场灯柱、路灯、果皮箱、运动场健身器械、景观每周擦洗1次，保持清洁； |
（4）道路两侧边石、路篱（5—10月份）每月刷洗1次，保持清洁。 |
3.4秩序维护、消防安全服务
序号 | 服务内容 | 服务标准 |
1 | 秩序维护、消防安全服务 | （1）负责学校大东校区、南塔校区、皇姑校区、浑南校区的安防及巡逻工作； |
（2）做好学生引导，维护园区及 |
