湖南师大附中双语实验学校：（北校区）物业管理服务采购采购需求公开
· 2024-07-26
服务范围
校园内零星维修及部分临时性劳务、校园环境保洁服务等。
1、校园内零星维修及临时性劳务
负责校区内木工、泥工、门窗锁、水电维修（维修所需工具、耗材均由校方采购）；临时性劳务（如校内小型物品转移）；高压配电房24小时值班等。
2、校园环境保洁服务
负责校内楼栋（含教学楼、办公楼、会议室）、操场、绿化带、地下车库、厕所等所有公共区域及各个楼栋会议室的保洁（不含教学楼教室、教师办公室）；
保洁工具、日常耗材（如垃圾袋、洗手液、纸巾等）、消杀、消毒用品等均由中标方每月提供采购单给学校，由学校统一采购。
人员配置要求
项目经理1人、保洁6人、工程技工4人、绿化养护1人。
1、项目经理55岁以下，具有物业服务管 理二年或以上工作经验，要有先进的管理经验和踏实的工作作风、能熟练使用现代化办公用具、爱岗敬业、热爱学生、身体健康。
2、维修工须持高压电工证上岗，且年龄在55周岁以下，建议男性，身体健康。具有专业技术资格证优先。
3、保洁员六十五岁以下、身体健康、男性不少于两人；
二、相关标准：
服务具体内容及要求
一、校园内零星维修及临时性劳务
1、日常巡视检查管理
（1）定期巡查校内设施设备，并做好巡查记录。
（2）对巡查中发现场所、设施、设备等问题及时维修并做好记录，报学校总务处。
（3）对师生员工的报修，及时登记维修，小修不过夜，大修承诺限期修结，并做好反馈。
2、日常维修服务（维修工具、材料等由学校提供）
（1）照明负载：每天检查校内外照明设施，保障校内所有开关电器设备（照明、景观照明、线路、开关、插座等）正常运行。节约用电，定期巡查，排除隐患，发现故障，及时维修（更换）。 一般不超过2小时的维修承诺。
（2）电器设备：保障校内所有小型电器设备的正常运行。发现故障，及时维修（更换）。 一般维修不超过4小时。
（3）用水设施：保障校内的正常供水和用水。节约用水，对水管、水计量表、积水坑水泵、龙头、阀门、上下管道等实行定期巡查，清障维护，防冒滴漏，发现故障，即查即修（更换）。
（4）门窗桌椅家具：保障校内所有门窗、桌椅、玻璃、锁具、黑板、厨柜等（含教学用）家具能正常使用。对一般损坏要求能修理，对严重损坏要求及时更换。一般维修不超过4小时，对存在安全隐患的要求紧急处理。
（5）供排水系统运行维护到位，对校内所有排水、排污设备、设施做好维修养护。每周检查校内排水排污设备设施，保障水管、阀门、水泵、上下管道运行良好，无漏水，保持设备正常工作。
（6）电力系统运行维护到位，制定《供电设备设施维修养护标准作业规程》和《供电设备设施维修养护计划》，组织实施且做好安全巡检台账。尤其对校内所有配电箱每半年进行一次全面养护，每周至少巡视检查二次，发现故障，及时维修（更换），保持设备正常工作。保持电器设备运行正常接线可靠，箱内整洁无尘，漏电开关检测完好，并按学校职能部门要求做好漏电开关等的维护巡查记录。
3、应急处理
处理服务范围内发生的应急事件，包括但不限于：意外停水停电、水管爆裂、污水满溢、雨雪极端气候灾害等。要求建立相应的应急预案；相关人员熟悉预案，并保持通讯联络畅通；发生情况应及时报告，迅速反应，采取措施，及时向学校通报；每天应有全天候值班人员应对应急处理。
4、临时性劳务
配合学校临时小型的搬运服务、教材作业本分发、校内物品转移、协作会务布置等。
校园环境保洁
1、外围场地及绿化带的保洁
（1）每周一至周六7点半前完成主校门、主通道的卫生清洁工作。
（2）道路地面、广场地面大件垃圾≤1 件。
（3）绿化内大件垃圾≤1 件。
（4）室外体育场地面无明显垃圾。
2、校内楼栋
每日定时对楼栋（含教学楼、办公楼等公共区域）、地下车库、厕所等所有公共区域及各个楼栋会议室进行保洁。要求：
（1）周边绿化带内无明显垃圾；
（2）平台台阶保持清洁，地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹；
（3）楼内走道、扶梯、地面无污渍，无大件垃圾，扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘；
（4）消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰；
（5）按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施；垃圾箱筒表面无污渍、无积灰；垃圾箱筒内的垃圾不超过 3/4 的高度；垃圾清收率不低于 99%；
（6）开放式地沟无大件垃圾；
（7）会议室内设备、桌椅保持整洁表面无明显积灰；
（8）坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水；厕所隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰；镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈；废物箱表面无明显积灰、无异味；卫生间内保持空气清新、无异味；
（9）会议室门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰；
（10）室内空气无异味；
（11）电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。保持轿厢内空气清新、无异味；
（12）卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍；
（13）饮水机表面清洁无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。
3、常规消杀：常规消杀，如电梯间及疫情下的应急消毒。
（五）、其它
1、突发或应急事件发生时，中标单位要及时处理校内所有设备设施出现的问题。
2、中标单位服务人员应着装统一，标识鲜明，配带工作证上岗。
3、中标单位服务人员应文明用语、举止得体。
4、服务期限内中标单位不得转包和分包，一旦发现立即解除中标单位服务合同，中标人不得追偿学校责任。
5、中标单位派到学校的服务人员的劳动聘用关系、工资福利和保险及员工健康、安全、治安等所有经济与法律责任均由中标单位负责。
6、中标单位任何人员必须遵守政府法律法规和学校规章制度，且不得在学校范围内从事与服务无关的活动。
7、鉴于学校的工作特点，中标单位维修服务工作不得因节假日和双休日而中断（中标单位在签订合同后须书面提交维修人员名单、身份证复印件、具体上班时间等服务方案），寒、暑假根据学校维修安排正常上班。
8、中标单位应自觉做好节电节水工作，并无条件配合处理好各项突发性工作。对浪费水电等行为，学校将按相关管理细则处理。
9、如果中标单位服务人员与师生发生纠纷，中标单位应主动与学校相关职能部门配合，化解矛盾、解决纠纷；情节严重的，要及时追究相关有责服务人员。
10、因物业公司责任造成的人身损害、财产损失，由物业公司承担相应法律责任并承担民事赔偿。
11、如遇学校重大活动，物业公司应加强管理，密切配合学校工作。
三、技术规格：
（一）物业管理机构设置与人员配备
1、人员配备要求
根据组织机构设置原则，服务处员工的素质要求是：具备良好的道德修养和文化修养、德才兼备，熟练掌握物业管理服务各项技能；做到一专多能，业勤技精，相互协作，整体调配，各专业岗位需按照行业要求取得相应的上岗证书，持证上岗率达到100%，各类岗位上岗前培训考核合格率达到100%。
领班以上管理人员具备相互轮岗处理日常事务能力，尤其具备当机立断指挥处置突发事件能力；所有人员能服从服务处统一领导和临时调配，保证服务处物业管理服务的有序高效运作。
| 序号 | 岗位 | 人数 | 工 作 范 围 |
| 一 | 项目 经理 | 1 | 全面负责学校物业管理工作。并配合协助学校其他工作。 |
| 二 | 水电和泥木维修员 | 4 | 负责水电设备、消防设备、特种设备的管理、运行、维护及日常零星维修工作。并配合协助学校其他工作。 |
| 三 | 保洁员 | 6 | 负责校园共用部位、公共场所、厕所等的清洁卫生，垃圾清运以及多功能教室、报告厅和会议室等功能室的清洁维护。并配合协助学校其他工作。 |
| 四 | 绿化养护 | 1 | 负责学校绿化养护等工作。 |
|
| 小计 | 12人 |
|
（二）物业管理服务工作标准
| 综合管理服务标准 | 1 | 管理办公室 | （1）学校内设置管理办公室。 |
| （2）办公场所整洁有序，有专门的使用人接待区域。 | |||
| （3）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。 | |||
| 2 | 管理人员要求 | （1）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。年龄层次合理。 | |
| 3 | 日常管理与服务 | （1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。 | |
| （2）24小时内受理使用人报修。接到任何报修半小时内到现场处理（预约除外）。 | |||
| （3）对使用人的投诉在24小时内答复处理。 | |||
| （4）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 | |||
| （5）建立完善的档案管理制度，建立齐全的学校物业管理档案。 | |||
| （6）制定学校物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。 | |||
| （7）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与学校主管部门进行沟通，获得对方评价，每年的评价面不低于校园的50%。 | |||
| （8）制定管理处内部管理制度和考核制度。 | |||
| （9）广泛运用计算机进行管理。 | |||
| （10）服务窗口应公开服务内容和程序。 | |||
| （11）每年对师生进行二次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。 | |||
|
公共区域清洁卫生服务标准 | 1 | 地面和墙面 | 地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；保持 材质原貌，干净、有光泽。 |
| 2 | 楼梯扶手、栏杆、窗台 | 每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。 | |
| 3 | 消防栓、指示牌等公共设施 | 隔天擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。 | |
| 4 | 天花板、公共灯具 | 每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。 | |
| 5 | 门、窗等玻璃 | 保持洁净、光亮，无灰尘、无污迹。 | |
| 6 | 天台、屋顶 | 保持清洁、无垃圾。 | |
| 7 | 垃圾收集 | 按楼层、区域设置垃圾收集点，每日定时清理二次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。 | |
| 8 | 厕所 | 每日循环保洁；每日消毒一次；表面光亮、无污迹；无异味、无残留。 | |
| 9 | 道路地面、绿地、明沟 | 道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，广场砖地面每周冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。校园主干道路卫生必须在学生入校前完成。 | |
| 10 | 公共灯具、宣传栏、小品等 | 每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每半月擦抹、除尘一次）。 | |
| 11 | 水景 | 打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。 | |
| 12 | 垃圾站（箱） | 有先进的垃圾处理方式（如分类收集垃圾、压缩垃圾、生物分解有机垃圾等），对垃圾站（箱）循环保洁，垃圾站（箱）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。 | |
| 13 | 果皮箱、垃圾桶 | 合理设置。随时清理擦拭，箱（桶）无异味、无污迹。 | |
| 14 | 消毒灭害 | 每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次。（不包含专业疫情消杀工作，如：肺结核、手足口病等） | |
|
校园设备设施日常运行、保养、维修服务标准 |
1 |
房屋结构 | 每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知甲方： |
| （1）内外墙面（墙面砖、涂料）小面积修补（每处1平方米以下）。 | |||
| （2）更换校园门窗五金件。 | |||
| （3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。及屋面小型漏水维修。 | |||
| （4）更换校园门窗玻璃（单块面积小于1平方米）。 | |||
| （5）校园道路侧石、路面修补（单块长度小于1米或面积小于1平方米）。 | |||
| （6）设施、设备标识修补。 | |||
| （7）扶手、栏杆、灯杆等补刷油漆。 | |||
| 2 | 门窗 | 每天巡视楼内门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。按学校要求按时开门，锁门。 | |
| 3 | 楼内墙面、顶面、地面 | 墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。 | |
| 4 | 屋顶 |
| |
| 5 | 围墙 | 每半月一次巡查围墙及防护网，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。 | |
| 6 | 道路、场地等 | 每周一次巡查道路、护坡、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损，侧石平直无缺损。 | |
| 7 | 休闲椅、凉亭、 | ||
| 8 | 雕塑、景观小品 | ||
| 9 | 运动设施 | 每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。 | |
| 10 | 安全标志等 | 对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。 | |
| 11 | 水景（动力） | 1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。 | |
| 12 | 普通水泵 | 1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。 | |
| 2、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好。 | |||
| 13 | 电灯 | 及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，校内楼道灯、路灯及教学办公场地亮灯率在99%以上。 | |
| 14 | 公共电气柜（箱） | 每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。 | |
| 备注 | 以上维修耗材及下水道清理费用归学校支付（大、中型及改造工程维修项目由学校另行安排经费进行）。 | ||
四、交付时间和地点：
1、服务地点：湖南师大附中双语实验学校（北校区）指定地点。
2、服务时间：本项目一招一年，合同一年一签。
五、服务标准：
（一）物业管理机构设置与人员配备
1、人员配备要求
根据组织机构设置原则，服务处员工的素质要求是：具备良好的道德修养和文化修养、德才兼备，熟练掌握物业管理服务各项技能；做到一专多能，业勤技精，相互协作，整体调配，各专业岗位需按照行业要求取得相应的上岗证书，持证上岗率达到100%，各类岗位上岗前培训考核合格率达到100%。
领班以上管理人员具备相互轮岗处理日常事务能力，尤其具备当机立断指挥处置突发事件能力；所有人员能服从服务处统一领导和临时调配，保证服务处物业管理服务的有序高效运作。
| 序号 | 岗位 | 人数 | 工 作 范 围 |
| 一 | 项目 经理 | 1 | 全面负责学校物业管理工作。并配合协助学校其他工作。 |
| 二 | 水电和泥木维修员 | 1 | 负责水电设备、消防设备、特种设备的管理、运行、维护及日常零星维修工作。并配合协助学校其他工作。 |
| 三 | 保洁员 | 12 | 负责校园共用部位、公共场所、厕所等的清洁卫生，垃圾清运以及多功能教室、报告厅和会议室等功能室的清洁维护。并配合协助学校其他工作。 |
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| 小计 | 14人 |
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（二）物业管理服务工作标准
| 综合管理服务标准 | 1 | 管理办公室 |
|
| （2）办公场所整洁有序，有专门的使用人接待区域。 | |||
| （3）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。 | |||
| 2 | 管理人员要求 | （1）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。年龄层次合理。 | |
| 3 | 日常管理与服务 | （1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。 | |
| （2）24小时内受理使用人报修。接到任何报修半小时内到现场处理（预约除外）。 | |||
| （3）对使用人的投诉在24小时内答复处理。 | |||
| （4）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 | |||
| （5）建立完善的档案管理制度，建立齐全的学校物业管理档案。 | |||
| （6）制定学校物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。 | |||
| （7）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与学校主管部门进行沟通，获得对方评价，每年的评价面不低于校园的50%。 | |||
| （8）制定管理处内部管理制度和考核制度。 | |||
| （9）广泛运用计算机进行管理。 | |||
| （10）服务窗口应公开服务内容和程序。 | |||
| （11）每年对师生进行二次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。 | |||
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公共区域清洁卫生服务标准 | 1 | 地面和墙面 | 地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；保持 材质原貌，干净、有光泽。 |
| 2 | 楼梯扶手、栏杆、窗台 | 每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。 | |
| 3 | 消防栓、指示牌等公共设施 | 隔天擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。 | |
| 4 | 天花板、公共灯具 | 每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。 | |
| 5 | 门、窗等玻璃 |
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