一、功能及要求：

项目基本情况：

（1）物业管理范围：东至芙蓉北路，南至盛世路，西至金马路，北至凤亭路，占地面积88054㎡，绿化面积34994㎡，总建筑面积63970.02㎡，（一办公楼28419.93㎡、二办公楼9660.55㎡、三办公楼7004.6㎡、武装部办公楼3360㎡、二号车库5628㎡），停车场面积39685.77㎡，服务范围包括大院内的所有建筑、绿化、生态停车场及道路等，大院挂牌古树21棵。

（2）预算金额：642.00万元/年、三年共1926.00万元。

（3）服务期限:三年，合同一年一签。

 

二、相关标准：

符合国家及行业相关标准及要求

三、技术规格：

（一）建筑物：

（1）主体建筑：一、二、三办公楼，武装部办公楼；

（2）配套建筑：公寓楼、食堂、锅炉房、高压低压配电室、中央空调机房、器械库、消防泵房、消防和闭路监控室、南门楼、东门楼（2间）、法律援助中心、驾驶员备勤室

（3）一号、二号室内车库

（4）大院西北角生态停车场

（5）红旗广场停车场

（6）器械库前坪停车场

（7）北门生态停车场

（8）二号车库顶停车场

（9）新能源车专用停车场

（二）主要设备、设施：

（1）给排水系统

（2）供电系统

（3）消防控制系统

（4）电梯系统

（5）电力空调系统

（6）闭路监控系统

（7）车牌识别和泊车收费系统

（8）人脸识别系统

（9）直饮水系统

（三）绿化

（1）乔木

（2）灌木

（3）草坪

（4）造型树

（5）枯枝落叶清理

（6）缺苗补苗倾倒苗木扶正

（7）白色垃圾清理

 

四、交付时间和地点：

服务期限:三年，合同一年一签。

实施地点：按采购人指定地点。

五、服务标准：

二、服务内容

1、房屋建筑公用部位（包括楼盖、屋顶面、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、回廊、大堂门厅、电梯间、卫生间、茶水间、门卫室和停车场等）的养护和管理。

2、公用设备、设施（包括公共照明、供配电及柴油发电系统、锅炉设备及附属设施、电梯系统、给排水系统、通风系统、消防供水系统、消防设备设施、电力空调等所有大院共用的机电设备、设施）的日常维护维修和运行监管。

3、公共设施和附属建筑、构筑物（包括室内宣传橱窗、道路、室内外上、下水管道、化粪池、沟渠、池、井等）的养护和管理。

4、公共绿地、花木的维护，景观水池的养护与管理，树木的整形、修剪、绿化带的垃圾、杂草清除，树木、草坪的浇水、施肥以及树木草坪的日常虫害治理（白蚁防治除外）和枯花灌木补栽[需补栽面积低于绿化总面积的5％以下（不含5％），由中标人按照灌木科属、规格及时补栽，采购人不承担任何费用；补栽灌木面积超过绿化总面积5％以上（含5％），购买灌木费用由采购人承担，中标人负责派人员免费栽种]。

5、附属配套建筑和公用设施设备的运维管理。

6、机关大院公共区域所有电气设施设备、动力设施设备、给排水管网、消防设备设施，公共建筑基础维修，单件维修材料、配件费用在500元（含500元）以上的由采购人承担（不计人工工资），也可由中标人先垫付，采购人统一结算给中标人,单项材料、配件费在500元（不含500元）以下的由中标人承担。

7、一办4、5、6、7、9层会议室和贵宾接待室的清洁和大院内所有公共区域（含公共会议室、卫生间、设备房、室内外泊车区、大院道路、广场）的清洗与保洁、垃圾清运、灭四害消杀、下水道、排水沟渠和琉璃井的疏浚维护、蓄水池的清洗、消毒等工作。

8、大院内的机动和非机动车的行驶和停泊管理，泊车收费、车牌识别、道闸设施设备和道路交通标识牌的运维管理。

9、做好机关大院内的社会治安综合治理、信访维稳、应急处突、安全生产、垃圾分类、节能降耗、污染环境治理和消防管理工作。执行24小时安全巡逻和公共秩序管理，包括门岗执勤、来访人员进入登记、楼内外安全巡查等。

10、公共区域（含公用会议室）照明设施、消防设施、配电设施的运维管理。

11、机关大院内公共会议室和一办4、5、6、7、9层会议室的日常管理和会务服务（含会前、会中、会后的服务，特殊会议按会议组织单位的要求执行）。

12、管理服务期内由物业服务企业施工的改造图纸、采购人更新的公用电器工作原理图纸和使用说明书。

13、一般性文件与报刊杂志（党报党刊除外）的代订阅、收发、分检、投递管理；建立挂号信、EMS类信函收发台账（签收日期+信函文号+信函单位（个人）+领取日期+领取时间+实名签收）。

14、加强对物业服务人员法制和素质教育，提高文明服务水平，维护区政府机关的正面形象。对物业使用人、外来人员违反大院物业管理有关规定的行为，采取规劝、批评、制止、警告、责令赔偿损失等措施，并及时通报采购人；涉及到经济赔偿、治安处罚、刑事犯罪处罚等重大事项，须征得采购人同意，按国家有关法律程序处理。

15、建设一支高素质的安保队伍，着装标识规范，防范和应急处置扰乱机关大院办公秩序的行为。

16、利用现代化管理手段对物业进行管理。

三、服务具体要求

（一）卫生保洁管理：

服务内容：

楼内外公共场地（含会议室、重要办公室等）的环境卫生与保洁。包括：公共场地清扫、保洁、地面养护、垃圾的收集和清运等（不含专项的特殊清洁服务）。分类垃圾桶、楼层卫生间的易耗品，由采购人提供。卫生球、垃圾袋等日常清洁用品由中标人提供。

服务具体要求：

1、楼内公共区域

（1）楼内公共通道、楼梯、电梯内外、大厅、车库、卫生间、玻璃幕墙、灯饰、门窗、不锈钢制品、各类标识标牌等实施工作日内循环保洁，要求无积尘，地面无污物、墙面无污迹、无蜘蛛网、玻璃保持明亮。

（2)建筑物公共区域墙壁、顶棚及装饰立柱、支撑柱：每月除尘二次以上，通道无堆积物，墙壁无积尘蛛网，地板每天拖洗清洗，没有水渍污渍；

（3）墙面附属设施（开关、插座、装饰挂件等）：每月除尘二次以上、无灰尘、无积垢、无蛛网等；

（4）楼梯扶手、护栏、玻璃门窗、室内外休息座椅、标识标牌要求：门窗每周至少擦拭一次，保持清洁，扶手、栏杆等其他设施每天擦洗，保持光洁明亮，无水渍、无积尘、无污渍、无条绺现象；

（5）一办4、5、6、7、9层会议室、贵宾接待室：地面、窗台无污渍积垢；墙立面、顶棚无积灰、蜘蛛网；茶几、桌椅及装饰品每日保洁；窗户玻璃无灰尘、无污渍，无条绺；地毯每次会议或接待结束后必须进行吸尘处理，每季专业清洗一次，布艺沙发垫（套）每周清洗，布艺沙发、窗帘视清洁情况实时进行专业清洗，皮具沙发进行专业护理。

（6）卫生间：专人管理，每日循环保洁，地面无积水、无污渍、无积尘；墙立面无灰尘、无明显污渍；大小便器：无污渍、积垢，无水渍；洗手盆及台面：无污渍、无积尘、无毛发、无水渍；镜面：无污损、无积垢、无条绺；卫生间门及隔断板：无污渍、无积尘，金属配件保持本色；顶棚：目视无明显塔灰、蜘蛛网；水龙头和给水管：无污渍、无水渍、无绺裂现象；卫生间排气设备无故障运行，排气口、空调出风口滤网无塔灰；地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇。卫生间易耗品如发现缺漏应及时补充。

（7）电梯设施：轿厢地毯每日更换、清洗，轿厢壁每日循环擦拭，每月专业养护；轿厢空调使用季每日巡检、每月清洗进风滤网，确保轿厢内24小时空气清新无异味，轿厢壁无污渍，灯具使用正常，供电配电设施每日巡检，每月检修；机房地面和设备外壳每月保洁至少一次；

（8）地下车库每天清扫一次，视卫生情况实时进行冲洗。

（9）天台、屋顶：每日巡检，无积水、无青苔、无堆积物，排水口无堵塞，雨天进行防渗漏排查，发现问题及时上报采购人并及时解决。

2、室外公共区域和一办大厅

（1）月台、大厅要求专人每日保洁，目视地面无烟蒂、尘土、水渍、污渍，槟榔渣等垃圾；防滑塑胶垫干净整洁、铺贴平整无破损；人脸识别闸机、玻璃幕墙、门窗、门框、借书柜等的无污渍积尘；接待前台桌面保持整洁无杂物，墙壁无积尘、无蛛网；防暴器材摆放规整无灰尘。

（2）道路、广场、停车场：道路、广场、停车场每日全面清扫至少一次以上，广场地面定期清洗；目视距离无明显垃圾、无泥土，无积水、无污渍；

（3）公共照明、宣传栏及消防设施：每周擦拭，目视无明显灰尘、无污渍（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）；

（4）排水沟渠、化粪池、琉璃井：无污物、无堵塞，确保畅通无异味，每月对窨井、明沟、垃圾站灭四害消杀一次(夏季改为一周一次)，化粪池视实际情况实时清洗疏通，雨水、污水井每半年清洗疏通一次，如发生堵塞应及时处理，确保化粪池不外溢，下水道畅通；

（5）垃圾分类处理：分类垃圾箱和容积物不得超过2/3，箱身无积尘、无污渍、设置区域无异味，及时进行灭四害消杀。垃圾日产日清，禁未分类投放现象，湿垃圾、有毒垃圾应密封收集和转运，收集的垃圾应及时清运到指定地点，进行垃圾分类处理，垃圾清运时不得使用客梯，清运完毕后需及时对轿厢进行清洁和空气净化，每日对垃圾桶进行内外清洁消毒。

（6）公用蓄水池每季度至少清洗、消毒一次。

（7）遇文明创建等重大活动开展时，中标人需无条件配合采购人搞好保洁、安保等工作。

（二）主要设施及设备管理：

1、给排水系统设备运行维护

服务内容：给排水系统的设备、设施，如抽水泵、蓄水箱、气压给水装置、消火栓、管道及管件、阀门、水龙头、卫生洁具、排水管、水封设备、室外排水管及其附属构件物、引水管道等进行日常养护维修，确保24小时正常运行。房屋及公共配套设施、设备完好率98%以上；

服务要求：加强日常检查巡查，确保给排水系统正常运行。杜绝跑、冒、滴、漏现象，对供水管网、水泵、水箱、阀门等进行日常检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行疏浚、检修，保证室内外排水通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

2、供电系统设备管理维护

服务内容：对机关大院公用的高、低压电气设施设备、供电电缆、楼层配电装置、照明灯具等设施进行日常监管和维修，确保24小时正常运行。

服务要求：每天对电气设备进行巡检，发现问题及时解决。每月对配电控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测。照明系统的光源、开关、控制器、插座正常工作、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰准确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、科学、节约用电。建立严格的送配电运行制度、电气维修制度。维修人员必须持证上岗。建立24小时高压配电室运维值班制度，及时排除故障或切换外网供电线路，零星维修合格率100%。

3、消防系统设备运维管理

维护要求：

（1）督促维保单位按规定落实对消防监控平台、消防泵房设备、立体灭火装置、排烟设施、新风机房设备、防火卷帘门、消火栓、烟感报警和手动报警装置、消防广播系统、喷淋管网系统的维保检修，按规定建立维保维修台账。

（2）落实每日对楼内消防器材和设施巡查制度，做好巡检故障台账记录，及时通知运维单位进行修复，灭火器、消防水带和连接配件有缺损时，需及时上报采购人进行补足，消防栓启动灵活，喷淋管网每日压力检查，确保24小时无故障运行；消防控制室按规定执行24小时值班制，值班员必须持证上岗。

（2）每年定期组织义务消防队员开展消防知识，灭火技能、消防设施操作和救援知识培训，提高人防技能。

（3）制定火场灭火处置、救援、疏散方案，每月检查应急广播系统、排烟设备、自动阻火设施及烟感、喷淋装置运转情况，每日检查楼层逃生指示灯箱、应急照明灯具完好运行情况，疏散通道通畅无杂物。

4、电梯日常运行监管要求

（1）物业服务人员每日对电梯轿箱进行保洁工作，每日更新日历地垫和清洗；每日检修电梯供电线路和配电设施、轿厢空调、照明灯具、按钮设施，确保完好运行率，

（2）服务要求：建立电梯日常安全运行监管制度，确保电梯按规定时间运行，通风、照明及其它附属设施完好；电梯年检标识张贴无损，落实对轿厢、井道、机房的卫生清洁；因故障停梯，应及时通知专业维保人员到达现场抢修，及时排除故障。

（3）必须派专人在现场对电梯维保技术人员进行电梯维保作业时的安全监督，每次维保作业采用水印图片发到工作群。

（4）监督电梯维保公司技术人员按《电梯使用管理与维护保养规则》中的规定据实记录当次维保项目。

（5）公布24小时维修服务电话。救援电梯被困人员，接报后3分钟内到场处理；其他设施设备紧急抢修接报后5分钟内到达现场处置；一般维修接报后30分钟内到达现场。维修及时率达到100%，维修合格率达到100%。

5、电力空调系统运行维护

服务内容：电力空调设备的运维管理。

服务要求：电力空调维修保养人员需持证上岗，对一办4、5、6、7、9层会议室和公用电力空调进行日常运维管理，及时清洗空调内、外机过滤网，检修配套组件，确保电力空调随时处于良好运行状态；出现主件故障无法及时修复时，及时向采购人报备并联系售后维修人员到达现场抢修。

6、治安与消防监控系统的运维要求：

（1）确保消防和监控设备24小时无故障运行。

（2）建立监控机房管理制度，落实监控系统日常维护、检修台账，未经采购人批准，不准私自调阅、拷贝录像资料。

（3）监控设备机房执行24小时值班制，值班员必须持证上岗，具备熟练操作110报警系统、消防监控平台设备、录像资料调阅和拷贝技能，确保消防和闭路监控设备设施24小时无故障运行。

（4）值班人员需每日分批次查阅录像实况，每周对所有监控设施至少完成一次普查，做好查阅记录，发现故障及时通知技术人员或消防维保单位进行维修，确保所有监控设施24小时正常运转。

（5）中标人如因维保、监管不到位，或因灭火处置不当或系统不能正常有效运转，造成的人员伤亡和经济损失，中标人承担全部法律责任和经济赔偿责任。

（6）消防管理按《消防法》相关规定执行，消防设备设施运行完好率100%。

7、车辆管理系统和收费系统的运维要求：

（1）每日需对车辆管理和收费系统进行全面巡查，确保道闸设施、收费系统运转正常、出入口图像抓拍清晰、服务器工作正常。

（2）每月对交通标识、标牌等指引设施进行检修保洁，确保标识标牌无污损。

（3）每周对停车场辅助设施进行检查，确保挡车杆、雨水蓖子、反光镜、减速带、车位牌等无破损、缺失。

8、人脸识别系统的运维要求：

（1）每月不少于二次对电源设施、网络设备、道闸设备的检修。

（2）未经采购人审核批准，终端运维员不得私自录入人脸信息；经采购人批准录入的人员信息必须及时、准确。

（3）每日对闸机、识别镜头和人脸识别系统进行巡检，确保运转正常，并对闸机、识别镜头进行外环境保洁。

9、直饮水机的运维要求：

（1）直饮水机首次启用，需要把水龙头全部打开，柜门板上的波动开关打到进水位置，直到水龙头全部有水流出，需流到3-4分钟左右，再把拨动开关重新打回正常位置，并接通电源，直饮水机开始正常加热，以防热胆干烧。

（2）当直饮机长期停用后重新启用时，需彻底清洗活性炭、RO反渗透膜滤芯，更新PP棉滤芯，排尽蓄水罐和热水罐余水。

（3）确保水质安全，每季度更新PP棉滤芯，每年更新活性碳滤芯，每两年更新RO反渗透膜（滤芯由采购人提供），每月对PP棉滤芯进行一次清洗。

（4）每日对直饮水机进行运行状态巡检，常备易损件便于及时维修，提高饮用水保障率。

10、房屋门窗维修要求：

服务内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、玻璃破损的修理。

服务要求：每周检修，发现问题及时处理，提高门窗正常使用率。

11、公共照明维护要求：

每日检查灯具使用情况，对照明系统配电开关、线路进行测温检查，发现隐患及时排除，确保照明设施正常运行。

（三）安全保卫管理

服务内容：

1、物业服务合同约定区域内的社会治安综合治理；

2、服务区域内的车辆运行和停放管理；

3、消防及治安监控设备、消防设施运行监管，制定并落实机关大院安全保卫、信访维稳、反恐处突、消防管理制度和应急处置方案。

服务要求：

1、门岗和室外岗

（1）办公楼执行访客登记制度，经对方同意后，凭身份证或其他有效证件进行登记后方可放行，禁止推销、化缘、拉赞助、非法上访闹访人员进入办公楼。

（2）发现市民聚集，及时反馈聚集情况后，再询问聚集人员信息（辖区名称和聚集事由）后及时反馈给现场处置负责人和采购人领导。

（3）大院门岗除正常履行门岗职责外，还需负责门岗区域地面和设施的卫生保洁；劝止未经采购人批准的货运车辆、快递外卖人员在工作时间内进入机关大院配送货物；应急处置车辆通行设施、收费设施故障，确保车辆畅行无阻。

2、巡逻岗

（1）制式着装，室外24小时不间断巡检，室内每两小时巡查一次，重点部位设巡更点，总控室设巡更记录；巡逻时对可疑人员进行询问；巡逻期间需对建筑安全、消防隐患、治安隐患进行排查，发现异常情况及时上报和应急处置，防止安全事故和治安事件发生；

（2）督促、引导车辆有序停放至规划车位内，制止逆行、超速行驶车辆，制止在非泊车区域的泊车行为，纠正一车占两位现象，确保机关大院内车辆停放有序，运行畅通；

（3）接到火警、交通等突发事件或紧急求助报告后及时达现场进行秩序维护，将现场情况在第一时间报告采购人。

（4）发现道路污损、环境卫生问题，及时联系保洁员进行处置。

（5）物业服务区域内责任事故、治安案件零发生率。

3、消防监控室值班员：

（1）具备《消防设施操作员证》，实行24小时值班制，具备熟练操作治安监控和消防监控平台设施技能，消防监控平台始终处于自动监控状态。

（2）负责安防系统、消防系统运行监管，每日查阅录像，排查监控设施故障（每周完成一次普查），发现故障及时上报维修，确保运行完好率。

（3）禁止未经采购人批准人员进入总控室，禁止未经采购人批准向他人提供和拷贝录像资料，禁止未经采购人批准将总控室设备设施拆除和带离总控室。

（4）值班时间严禁脱岗、睡岗，总控室环境卫生需做到地面、设备、器材无积尘，室内无蜘蛛网，器材摆放有序。

（5）消防监控平台出现报警、闭路监控镜头发现异常情况时，第一时间通知楼层保安、应急队员迅速前往现场处置，然后向物业主管和采购人领导反馈情况。

4、消防管理：（1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，确定消防工作管理人，制订消防事故处理预案。（2）组建义务消防队，并对义务消防队员每月组织一次消防安全知识学习，每季组织一次消防器材实操训练（培训文档资料备档备查）。（3）定期开展消防检查，督促维保单位做好消防设备的维护保养工作。制止违反消防安全的行为。（4）开展安全生产和消防安全宣传，普及安全生产和消防安全知识。（5）发现火情，必须第一时间进行初始灭火，根据火灾情况报警救援。

5、车辆管理：

（1）指挥车辆按照道路侧指示牌和地面标识行驶，引导至规定区域有序停放。

（2）24小时巡视和指挥车辆停泊事宜，并对非泊车区泊车行为进行劝阻、制止。

（3）指挥车辆按照标识出、入车库，按车位有序停放，照明、消防器材齐备无损，车库场地每日清洁，做到无渗漏、无积水、无积尘、无易燃、易爆危险品存放。

（4）对进入大院车辆进行管理，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；货运车辆工作时间内需经采购人批准后才允许进入。

（5）室外停车场道路、车位白色垃圾每日清扫，道路无积水、无污损；车位每两周进行一次彻底清扫，派专人对停车场进行日常安全管理。

（四）绿化管理

服务内容：

对机关大院内的乔木、灌木、草坪、造型树进行日常养护、修剪、施肥、病虫害防治工作。

服务要求：

坚持环境绿化三分种，七分养的原则，充分考虑本项目绿化特点，因地制宜，做好绿化养护工作。环境卫生、灭四害消杀、绿化养护达标率为98%以上；

1、草坪

（1）草坪保持平整，草高不超过8cm；

（2）缺损草坪及时补植，白色垃圾每日清理。

（3）草地斑秃黄萎面积控制在5%以下，杂草覆盖面积超过单块草坪面积的2%时，必须及时清除。

（4）做好病虫害防治，因养护原因导致枯死的，中标人负责按类免费补栽。

2、乔木、灌木、造型树

（1）乔木、灌木、造型树按季进行修剪，做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物修剪做到冠幅饱满，线条流畅；灌木修剪叶面平整，层次分明。不得对挂牌保护乔木擅自进行修剪。

（2）适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松。

（3）按植物科属、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施肥不少于一次。

（4）每日巡检病虫害情况，发现一处治理一处，做到防治结合，因病虫害治理不及时导致乔木、灌木、造型树死亡的，需按科属等值进行移栽，所需经费由中标人全部承担。挂牌保护乔木的病虫害需及时上报主管单位进行专业治理。

（5）对乔木进行扶正加固处理，做到基本无倾斜。

（6）其它：乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、蓠、地被生长良好，无缺枝、空档。

（7）巡检过程中做好巡检记录，如出现生长异常、异虫等情况应及时向采购人报告。

（五）会务服务

1、提供会前、会中茶水保障服务，会后会场保洁工作。

（1）会务人员必须具备会务设备操作技能，熟悉各种会务保障流程和礼仪，提前做好会务场地布置，设备调试工作，确保会议正常进行。

（2）具备灵活应变能力、良好的沟通能力；

（3）根据会议要求提前做好各项会务准备工作，统一着装，工作时间内不得画浓妆、涂指甲油和佩戴饰品。

（六）专项服务

（1）外墙清洗

1.1服务频次：为保证外墙的清洁度和建筑的整体美观，每年进行一次外墙清洗。具体清洗时间根据建筑物的实际情况、气候条件以及采购人的需求来确定，通常安排在春季或秋季进行，以避免夏季高温和冬季严寒对清洗效果的影响。

1.2服务要求

1.2.1对外墙进行全面细致的检查，包括墙体的材质、颜色、污渍程度以及是否存在裂缝、脱落等安全隐患。

1.2.2使用专业的外墙清洗设备和环保清洁剂，对外墙进行深度清洗。

（2）化粪池清掏

1.1服务频次：每季度一次的清掏频率，在实际操作中，还应根据化粪池的具体使用情况、季节变化以及当地的环境卫生要求等因素进行灵活调整。

1.2服务要求

1.2.1 清掏服务必须在规定的时间内完成，不得影响机关大院的正常工作秩序。在清掏过程中，要合理安排时间，避免在高峰时段进行作业，确保工作效率与服务质量。

1.2.2 清掏作业过程中，对于涉及有毒有害气体、易燃易爆物质等风险区域，需提前进行安全检查和评估，确保作业人员的安全。

1.2.3. 清掏服务应遵循环保法规，对于清掏出的污物和污水要进行妥善处理。污水应按照相关排放标准进行处理，避免对环境造成污染。

（3）应急处突分队

1、服务内容

1.1快速响应与现场处置：在机关大院发生突发事件时，应急处突分队需立即响应，迅速到达现场，并按照预定方案进行处置。确保事态得到及时控制，防止事态扩大。

1.2.分队成员需具备良好的沟通协调能力，与现场各方人员保持密切沟通，确保信息畅通，共同应对突发事件。

1.3在处置过程中，分队成员需始终坚守岗位，确保大院内部及周边区域的安全稳定，防止次生灾害的发生。

2、服务要求

2.1.应急处突分队应确保在接到指令后，迅速集结，快速到达现场，高效完成处置任务。

2.2 分队成员需具备专业的应急处突知识和技能，能够熟练应对各种突发情况，确保处置工作的科学性和有效性。

2.3. 分队在执行任务时，需严格按照相关规定和程序进行操作，确保处置工作的规范性和合法性。

2.4. 在处理涉及机密或敏感信息的突发事件时，分队成员需严格遵守保密规定，确保信息的安全不泄露。

（4）地毯清洗

1.1服务频次：每季度清洗一次，以确保地毯的清洁度与使用寿命。

1.2服务要求

1.2.1在开始清洗工作前，仔细检查地毯的状况，包括地毯的材质、颜色、污渍种类及程度等。

1.2.2针对地毯上的顽固污渍和特殊区域，使用专用的清洗剂进行预处理，以分解污渍并提高其可清洗性。

1.2.3使用高效吸尘器对地毯进行全面吸尘，去除地毯表面的灰尘和杂物。

（5）信函报刊收发室收发员

1.1服务内容：中标人负责信函、报刊、邮件的签收、登记、分发工作，挂号信、EMS类信函建立签收、领取台账，确保台账信息清晰，数量准确，机关院内各单位的信函、报刊、杂志分发必须在当日工作时间内完成，确保分发数量的准确性和及时性。

1.2服务要求

1.2.1收件处理：所有寄往机关大院的信函，收发人员应认真核对收件人信息，确保准确无误。对于普通信函，应登记并分类存放，等待收件人领取；对于紧急或重要信函，应立即通知收件人领取或按照相关规定进行处理。

1.2.2对于保密信函，收发人员应严格按照保密规定进行操作。投送前，需对信函进行密封处理，并标注明确的保密标识。投送过程中，应选择安全的交通方式和路线，确保信函安全送达。接收方在签收时，应核对相关手续，确保信函的完整性和保密性。

（6）重要会议室专职会务服务内容及要求

1.1在会议筹备阶段，与会议组织者紧密沟通，了解会议的具体需求，包括会议主题、参会人员名单、会议议程等。根据这些信息，制定详细的会务服务方案，确保会议的顺利进行。

1.2在会议期间，提前到达会场，进行细致的会场布置和检查。确保桌椅摆放整齐、音响设备正常运行、灯光照明适宜等。准备好充足的茶水、纸巾等物品，确保参会者的基本需求得到满足。

1.3在会议进行中，保持高度的警觉性，随时关注会议进程和参会者的需求。主动为参会者提供茶水、更换纸巾等服务，密切关注会议进程，及时协调解决可能出现的突发情况。

（7）室外道路保洁

1.1服务内容及要求

1.1.1 服从管理，听从指挥，严格按照规定的保洁时间和保洁路线进行作业。

1.1.2熟练掌握保洁工具和设备的使用方法，能够独立完成室外道路的清扫、擦洗、消毒等工作。

1.1.3认真执行卫生防疫措施，确保公共区域的卫生安全。

1.1.4道路清扫：每日定时清扫室外道路，确保路面无垃圾、杂物、积水等。对于油污、泥渍等难以清除的污渍，需使用专用清洁剂进行清洗。

1.1.5绿化带保洁：定期清理绿化带内的落叶、杂物等，保持绿化带整洁美观。

1.1.6垃圾桶管理：及时清理垃圾桶内的垃圾，确保垃圾桶外观干净、无异味。定期对垃圾桶进行消毒处理，防止细菌滋生。

1.1.7特殊天气应对：在雨雪等恶劣天气条件下，及时清理积水、积雪等，确保道路畅通无阻。

（8）司炉工

1.1服务内容及要求

1.1.1司炉工应严格遵守安全操作规程，不得擅自改变设备的工作参数或进行非法操作。在操作设备前，必须确保设备处于安全状态，检查各项安全装置是否完好有效。

1.1.2定期进行设备安全巡查，发现异常情况应及时上报并采取措施处理，确保设备运行平稳、安全可靠。

1.1.3熟练掌握应急处理措施，如设备故障、火灾等突发情况，应迅速采取措施，保护现场安全，并及时通知相关人员。

1.1.4保持工作场所整洁卫生，及时清理设备周围的杂物和灰尘，防止积尘对设备造成损害。

1.1.5定期对设备进行维护保养，包括清洁、润滑、紧固等操作，确保设备处于良好的工作状态。

1.1.6严格执行设备的保养计划，按照规定的周期进行大、中、小修，确保设备的使用寿命和性能。

（9）重点部位执勤

1.1服务内容及要求

1.1.1 执勤员应熟悉各重点部位的布局和功能，了解相关规定和流程，以便为来访者提供准确、及时的引导和服务。

1.1.2执勤员应热情接待来访者，主动询问需求，耐心解答问题，积极提供帮助，确保来访者得到满意的服务体验。

1.1.3执勤员应严格遵守保密规定，对涉及敏感信息和个人隐私的内容，应予以保密，不得随意泄露。

1.1.4执勤员应着装整洁、规范，佩戴工作证，保持良好的仪表形象。

1.1.5执勤员应按时到岗，不得迟到、早退或擅自离岗，确保岗位始终有人值守。

1.1.6执勤员应熟悉掌握各种执勤设备和工具的使用方法，确保其正常运行和有效使用。

1.1.7执勤员应密切关注各重点部位的安全情况，发现异常情况或安全隐患，应及时上报并采取相应的处理措施。

1.1.8执勤员应积极参与各种培训和演练活动，提高自身的业务素质和应急处理能力。

（10）白蚁防治

1.1防治内容及要求

1.1.1建立健全防治制度，制定完善的白蚁防治制度，明确防治目标、责任分工、工作流程和监督检查等要求。同时，应定期对防治制度进行修订和完善，以适应白蚁危害形势的变化。

1.1.2.加强日常巡查监测，加强日常巡查监测。巡查人员应定期巡查大院内的建筑物、树木、草坪等可能存在白蚁危害的区域，及时发现和处理白蚁活动迹象。

1.1.3采取综合防治措施，针对白蚁的危害特点，采取物理、化学、生物等多种手段相结合的综合防治措施。包括设置诱杀装置、喷洒药剂、清理朽木等，以有效控制白蚁数量，防止其进一步危害。

1.1.4建立完善的防治工作记录和档案管理制度，对防治工作的各个环节进行详细记录，包括巡查监测情况、防治措施实施情况、防治效果评价等。

（七）其它服务质量要求

1、本着以人为本，全心全意为业主服务的原则，中标人必须按采购人的具体要求，依照行业操作规范和要求，提供精细、精致、精准化物业服务。

2、中标人需根据《保密法》规定，对需要保密的岗位制定针对性保密制度，严禁泄密事故发生。

四、物业服务人员配置要求:

★1、中标人服务人员总人数不得低于122人。

2、对中标人服务人员的岗位及配置要求：

 

3、中标人服务人员工作日需统一着装，服装按需更新，确保干净、整洁。

4、物业服务人员严禁在工作时间内发生饮酒、嚼槟榔、吸烟等与工作无关的行为，因上述原因导致的责任由中标人承担。

 

六、验收标准：

履约验收方案

1.验收的主体：采购人。

2.组织方式：采购人自行组织。

3.时间或条件：中标人应在次月初提交上月验收申请书，申请之日起7日内组织验收。

4.验收方式：本项目采取分期验收。在合同签订后根据项目考核实施细则由采购人完成验收。

5.验收程序：

5.1采购人每日派工作人员对中标人提供的七大项服务质量进行督查考核，对未按合同落实服务质量的事项，填写《物业服务质量考核登记表》（附件一）交中标人负责人签收，并对整改结果进行监督。

5.2考核小组每月前10日内对上月考核登记表进行汇总，对未按要求落实整改项进行扣分汇总，按《物业服务质量考核细则》约定扣分值，计算减付当月物业服务费总额，填写每月《物业服务质量考核验收表》（附件二）经采购人党组会议审核通过后，将《物业服务质量考核验收表》发给中标人。

5.3中标人收到采购人的每月《物业服务质量考核验收表》后，需向采购人发出加盖公章的纸质支付服务费申请函。

5.4采购人收到中标人支付费用申请函后，组织验收小组验收后，按采购人党组会议审核结论进行支付。

5.5出具项目验收书：验收小组根据个人验收意见出具项目总体验收书，经中标人和采购人确认后验收完成。

5.6验收资料归档：项目验收完成后，采购单位应当将验收小组成员名单、验收过程资料、验收原始记录、验收结果等资料作为采购项目档案妥善保管、不得伪造、变造、隐匿或者违规销毁，验收资料保存期与采购项目采购档案保存期一致，为采购结束之日起至少15年。

5.7验收不合格的，验收小组需要出具书面整改意见，中标人整改后3日内重新申请验收。

6.验收内容：根据项目采购需求中第三条服务具体要求、第四条物业服务人员配置要求及结合开福区机关大院物业管理服务考核实施细则进行验收。

7.验收要求：

7.1《物业服务质量考核细则》将委托物业管理的工作划分为七个项目，合计分值为600分，每个项目满分值分别为：①建筑物及配套设施管理100分；②强电、弱电、特种设备设施管理100分；③公用设施管理100分；④环境卫生管理100分；⑤安全保卫综治维稳管理120分；⑥园林养护管理40分；⑦其它服务40分。

7.2采购人成立物业服务质量考核小组（以下简称考核小组），考核小组成员采取扣分法，每日对物业服务质量进行督查，在招标有效期限内，月度考核扣分低于40分（含）为验收合格，考核扣分按200元/分从当月应支付的物业服务费中减付，月度考核超过40分（不含）为验收不合格，验收不合格的暂不支付本月物业服务费，待次月复核上月整改情况后再统一结算上月物业服务费，年度月平均考核扣分低于60分（含），未出现重大安全生产事故、未发生治安案件，办公楼内未发生扰乱正常办公秩序事件，合同可续签至下一个合同期。

8.与履约验收挂钩的违约责任与资金支付条件：

8.1月度考核扣分按200元/分从当月应支付的物业服务费中减付。

8.2中标人必须根据采购人服务内容及要求并承担相应责任。累计两个季度项目验收不合格的，采购人可终止合同，由此带来的一切损失由中标人承担。

8.3卫生保洁类、零星维修类、绿化养护类、车辆管理类采购人提出整改项中标人及时完成整改的不扣分，采购人指出需整改后未及时整改的加倍扣分；安保类，安全生产类、信访维稳类、设备设施养护类工作，采购人每发现整改项按《物业服务质量考核细则》约定条款据实扣分处理。

8.4因中标人管理责任，给采购人造成负面影响且未造成经济损失的，从当月应支付的物业服务费中按伍仟元/次减付物业服务费；未经采购人批准，物业服务人员擅自放行采购人委托管理的公用设备及配件、器材等出机关大院外，从当月应支付的物业服务费中按捌仟元/次减付物业费，造成机关设备设施不能正常运转或影响正常办公秩序的，从当月应支付的物业服务费中按壹万元/次减付物业费；造成重大负面影响和经济损失的，除按实赔偿外，从当月应支付的物业服务费中按2万元/次扣除物业服务费，并且采购人有权提前终止后续《物业服务合同》的履行。

9.争议处理：中标人对验收结果不认可的，提交书面申请，就争议的事项与采购人协商一致达成和解协议，从而解决争议。

10.验收费用支付：由中标人承担项目验收过程中的所有费用。

11.采购人的权利和义务：

(1)对中标人服务内容进行验收。

(2)采购人按照合同约定的付款进度定期结算并支付款项。

(3)如中标人的服务达不到采购人要求的，采购人有权要求返工并整改直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由项目中标人承担。累计两个季度验收不合格的，采购人可终止合同，由此带来的一切损失由项目中标人承担。

12.中标人的权利和义务：

(1)严格按照投标响应文件履行合同义务；服务质量必须符合验收要求。

(2)按照采购人提出的书面整改意见及时整改，整改后3日内申请重新验收。

(3)中标人对验收结果存在异议，应以书面形式向采购人提出质疑。采购人对质疑内容及时作出答复。

 

七、其他要求：

其他约定事项

1、采购人根据《湖南省物业管理条例》《长沙市物业管理用房规定》[长房政发（2009）027号]文件的相关规定，按物业服务区域内总建筑面积的3‰至5‰提供物业管理用房（含办公室、仓库、员工休息室）。

2、中标人的员工节假日用餐自行解决，工作时间内可在机关食堂就餐，餐费自理。

3、机关院内举办的各种活动和庆典，中标人应按照采购人或活动组织方的要求做好接待及会场布置等工作。

4、采购人每月对物业服务质量进行考核，按支付要求填写区财政制式验收单据，考核结论经党组会议审议通过后，在下一月的10日前支付上一月的物业服务费，考核扣分按《物业服务质量考核细则》约定条款，从当月应支付的物业服务费中减付相应费用。

5、现场踏勘：投标人可自行对采购单位的物业管理范围和周围环境进行勘察，以便投标人获取有关编制投标文件和签署合同所涉及现场的资料，中标单位不得以不完全了解物业现场情况为由，提出任何形式的增加物业管理费用或索赔要求。投标人踏勘现场所发生的一切费用和责任概由投标人自负，采购方不单独或分别组织任何一个投标单位进行现场踏勘。

6、投标人需要自行配备的设备有打草机、打药机、吹风机、高压清洗机、电镐、伸缩人字梯、切割机、疏通机、压力测试仪、巡逻车、机动车挪车器、对讲机等与服务工作相关的设备均由中标人提供。

项目特别说明

1、实施地点：按采购人指定地点。

2、付款人：长沙市开福区机关事务中心（通过国库集中支付）

3、付款方式：按月度支付，采购人在下一月的10日前支付上一月的费用，中标人提前出具物业管理服务发票。

4、本项目采用费用包干方式，物业管理服务费用含人工费用、保险费用、福利费（三节费用、餐补费用、高温补贴费用等）、外墙清洗费用、地毯清洗费用、化粪池清掏费用、办公费用、税金、利润以及物业服务内容相关工作范围内的所有费用。投标人必须在分项报价中列明上述费用，否则，其投标无效。中标人一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

5、对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。

开福区机关大院物业管理服务考核实施细则

为了便于管理和检查监督，更好的履行合同，在合同的基础上制定本《物业服务质量考核细则》。

1、《物业服务质量考核细则》将委托物业管理的工作划分为七个项目，合计分值为600分，每个项目满分值分别为：①建筑物及配套设施管理100分；②强电、弱电、特种设备设施管理100分；③公用设施管理100分；④环境卫生管理100分；⑤安全保卫综治维稳管理120分；⑥园林养护管理40分；⑦其它服务40分。

2、采购人成立物业服务质量考核小组（以下简称考核小组），考核小组成员采取扣分法，每日对物业服务质量进行督查，在招标有效期限内，月度考核扣分低于40分（含）为验收合格，考核扣分按200元/分从当月应支付的物业服务费中减付，月度考核超过40分（不含）为验收不合格，验收不合格的暂不支付本月物业服务费，待次月复核上月整改情况后再统一结算上月物业服务费，年度月平均考核扣分低于60分（含），未出现重大安全生产事故、未发生治安案件，办公楼内未发生扰乱正常办公秩序事件，合同可续签至下一个合同期。

3、卫生保洁类、零星维修类、绿化养护类、车辆管理类采购人提出整改项中标人及时完成整改的不扣分，采购人指出需整改后未及时整改的加倍扣分；安保类，安全生产类、信访维稳类、设备设施养护类工作，采购人每发现整改项按《物业服务质量考核细则》约定条款据实扣分处理。

4、因中标人管理责任，给采购人造成负面影响且未造成经济损失的，从当月应支付的物业服务费中按伍仟元/次减付物业服务费；未经采购人批准，物业服务人员擅自放行采购人委托管理的公用设备及配件、器材等出机关大院外，从当月应支付的物业服务费中按捌仟元/次减付物业费，造成机关设备设施不能正常运转或影响正常办公秩序的，从当月应支付的物业服务费中按壹万元/次减付物业费；造成重大负面影响和经济损失的，除按实赔偿外，从当月应支付的物业服务费中按2万元/次扣除物业服务费，并且采购人有权提前终止后续《物业服务合同》的履行。

5、考核小组每月与物业服务企业召开一次沟通会，确认当月物业服务质量考核结论，对服务质量好的方面给予肯定，对服务质量存在问题的方面进行督导。

6、因中标人管理责任造成的财产损失，按相关法律规定追责、索赔，给采购人造成负面影响或经济损失的，按《物业服务质量考核细则》的相关规定顶格考核。

 

 

 

附件一

物业服务质量考核表

 

考核人员： 考核时间： 年 月 日

 

物业服务质量考核表

 

考核人员： 考核时间： 年 月 日

 

物业公司负责人签收：

 

 

附件二

物业服务质量考核验收表

 

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。

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