一、功能及要求：

采购内容

1、公共秩序维护及安全防范：管理服务区域内的公共秩序维护、物资财产的安全管理，包含车辆进出管理，车辆指挥停放管理，安防监控值班、治安巡逻、外来人员登记、值班记录、消防管理及应急突发事件的处理，项目内物资财产的安全管理。

2、公共设施设备的日常管理：含消防、供配电系统、给排水系统、通风系统、公共照明、中央空调等相关设施设备的日常使用管理，管理服务区域内的水电维修维护管理，以及办公区内简易办公设施物品的临时性搬移，协助建筑房屋的维护管理。

3、卫生保洁：管理服务区域内公共部位的卫生清洁工作，包含办公楼、公寓楼、食堂、门卫室等公共过道、楼梯间、走廊通道和前坪、绿化带、停车场地卫生保洁，办公楼一楼大厅、政务大厅、公共卫生间及三楼办公室和会议室、接待室、茶水间、值班室、阅览室、工会活动室空间区域内门窗、天花板、墙面、地面的保洁。公共区域墙面、天花板的保洁，灭蚊、灭鼠等工作及所有物业范围内的垃圾清除、垃圾分拣分类；室内绿植盆栽的日常养护及更换。公租房公共区域卫生清洁工作。

4、文印：园区文印室管理和文印工作。

5、食堂：园区食堂物资管理、工作餐（早、中、晚，包括双休、节假日用餐）和客餐的餐饮制作、接待、服务和食堂的管理、保洁、维护等。

6、协助采购人完成与物业有关的临时性工作任务。

 

二、相关标准：

分类要求

（一）项目经理兼保安队长：1人。要求：55岁以下，从事企事业单位大宗物业管理服务项目3年以上工作经历，身体健康、责任心强、组织协调能力强。

1、负责整个物业服务项目的管理和协调，保证各项物业服务按采购要求达标到位。

2、负责整个物业人员的管理和调度。

3、做好与采购人员物业工作的对接和落实，配合采购人做好物业考核工作。

（二）保安：24小时制保安8人。要求：55岁以下，男性，1.65米以上，身体健康、有保安证。

1、大楼内门卫室要求24小时值班。

2、大门22:00上锁，对夜间来访人员要逐一进行登记；

3、大楼内外的监控系统要24小时不间断进行查看，发现异常情况要及时加强并报告园管会综合部；（晚上及时向值班人员报告）

4、指挥车辆有序停放；

5、如遇大楼内部施工，对施工方及人员进行有效监管，确保大楼财产安全；

6、遇重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好安全保卫工作；

（三）保洁：4人，要求：55岁以下，女性，吃苦耐劳、身体健康、责任心强，听从安排。

（四）文印室打字员：1人，要求：45岁以下，中专以上学历，熟悉操作OFFICE、CAD、PHOTOSHOP等软件，技能熟练，吃苦耐劳，服从安排。

（五）食堂人员：4人

1、主厨：1人，要求：55岁以下，男性，三级及以上厨师证，有健康证，吃苦耐劳、责任心强，听从安排。职责：负责食堂日常事务安排、制定每日菜谱、把关签收食物原材料及食材管理等。

2、副厨：2人，要求：55岁以下，男女不限，熟悉掌握配菜，负责卫生清理，有健康证，吃苦耐劳、责任心强，听从安排。职责：负责每日配菜、切菜和协助主厨完成工作餐和接待用餐任务，以及把关签收食物原材料等。

3、服务员：1人，要求：女性，45岁以下，有健康证，吃苦耐劳、责任心强，听从安排。职责：负责洗碗、洗菜，食堂日常卫生、上菜、来客接待服务等事项。

4、考核要求：根据客餐服务工作量及测评等级发放相应绩效工资（详见《食堂管理办法》）；出现食物烹调未熟、偏咸、变味、有头发丝等异物、过期变质或干部职工评价满意率低于70%，扣罚主厨、副厨相应绩效工资；签收的食物原材料质量、数量不符合食品安全标准，扣罚主厨、副厨相应绩效工资；发现厨房、餐厅、卫生间卫生不整洁，扣罚服务员相应绩效工资。发现有老鼠、蟑螂、多只苍蝇等害虫，扣罚主厨、副厨、服务员相应绩效工资。

（六）安全巡查：3人，要求：负责日常交通巡逻检查、治理浏东公路农业园区路段两侧车辆不按规定停车现象、维护农业园辖区内交通秩序、对农业园园区内企业进行交通安全宣传。

（七）设备的维护与维修

1、水电的维修：定期查看水电设施，畅通反馈机制，保证水电正常使用，不得因维护不当造成停水停电；

2、消防设备和各类器材的完好率必须达到100%，需要使用时要保证能够用得上，用得好；

3、消防、监控设备等要求定期进行检查维护，保证日常正常使用；

4、每天开展一次日常巡查，发现问题及时反馈进行维修；

5、所有维护维修要在接到甲方的通知立即进场，力争1个小时内解决，遇复杂情况48小时内解决，所需设备维护、维修由甲方负责申报按实际所需采购或报销。

（八）物业档案资料收集、管理

自行提交方案。

三、技术规格：

详见采购需求

四、交付时间和地点：

详见采购需求

五、服务标准：

实施细则要求：

（一）卫生保洁要求：

1、服务范围：指本大楼内及室外用地红线范围内公共区域。

2、服务内容：办公大楼内、管委会院内、公租房、人才公寓、绿化区域、大厅、走廊、天台及护栏、公共卫生间、会议室、领导办公室、阅览室、工会活动室以及其它公共活动场所等所有公共部位日常清洁保养。

3、合理设置保洁人员，人员要求仪表整洁，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德。

4、责任明确，有详尽的保洁管理措施。

5、分类、收集及外运：物业范围内垃圾要求做到及时清扫、收至垃圾桶内；楼内垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，园区负责集中运至垃圾中转站；机关院内垃圾按照可回收、不可回收要求进行分类收集、堆放、回收处理等，对回收垃圾进行计量统计、建立台账。

6、公共卫生间的保洁：

（1）保洁要求：地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净。

（2）保洁耗材，含卫生球、清洁剂、用具、垃圾袋等由物业公司自行购置并承担费用。

（3）公共区域垃圾桶的保洁：定期清洗，保持清洁。

（二）安全保卫要求：

1、服务范围：指物业管理范围内的区域。

2、服务内容：大楼大厅、停车坪、门卫，主要负责门卫值班，大门口交通秩序；负责指挥停车坪车辆有序停放；负责登记及相关情况通报等；防盗、防火报警监控设备运行管理，门卫、守护和巡逻，公共秩序维护，治安及其它突发事件处理等及各自工作岗位责任区内的保洁。

 3、服务标准：建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，24小时值班，确保区内安全和正常的工作环境；维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全。

4、安全监控的记录及要求：

值班记录要求：24小时值班，有记录。

（三）消防设施维护及管理要求：

建立消防管理措施及发生火灾处理预案。确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度、实施日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾发生率。定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓灵活启动。

（四）办公楼、宿舍楼、公租房日常维护

1、服务内容：大楼地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道、外墙及屋面等的日常养护维修，修复小损小坏，具体如下：

（1）地面:散水起沙、空鼓的修补。踢脚线块料面层松动、脱落修补。（不超过1平方米）

（2）内、外墙：空鼓、开裂、露筋的修补。

（3）木质装饰墙面：空鼓、开裂、起泡、翘边的修补。

（4）门窗：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损油漆剥落的修理。

2、服务标准：确保本大楼的完好等级和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时。

（五）食堂餐饮服务要求

1、服务范围：整个食堂的运行、餐饮供应和日常管理维护。

2、按照采购人要求，提供每日（含双休、节假日等）早、中、晚餐，早餐应包括各类面点、粉面等，中晚餐包括三荤三素一汤，其中包括来客接待用餐等，具体以采购人实际需求为准。

3、会议餐应当在保证干部工作餐的同时，最低应还能够满足90人同时用餐需求。

4、物资采购由厨师每周制定菜单，每日申报采购单，厨师根据采购单进行采购，每日登记、每月盘底。物资采购应节约、合理、真实，严禁浪费、虚购，每月采购物资总额不能超过采购人核定标准和额度，具体由采购人安排人员监督管理。

5、保持食堂卫生干净、整洁，餐具应每日消毒，厨房、灶具、餐具、桌布、窗帘、包厢等随时保持清洁卫生，整个食堂每月定期清洗1次。

6、维护食堂餐饮设施，对食堂所有餐具、设施等进行登记，如有损坏应第一时间向采购人报告并登记备案。

（六）给排水系统设备运行维护

1、服务范围：整个物业管理范围内给排水系统。

2、服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修，具体如下：

（1）给水系统管道锈蚀脱皮及时清理干净，做防锈处理。

（2）截门、控制阀、水咀的失效、损坏的修理更换。

（3）卫生设备配件的失效、损坏、残缺的维修、更换，给水系统故障急修。

（4）加压水泵、电机的维保、刷漆保养运行状况测试。

（5）排污管道堵塞及时维修，保证畅通，检查井的定期清掏。

（6）消防水泵、生活水泵每月启动两次，报警系统、联动系统、烟感器、温感器的保养、测试等。

3、服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

（七）供电系统设备管理维护

1、服务范围：整个物业管理范围内供电系统。

2、服务内容：对物业管理范围内供电系统低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，具体如下:

（1）每天对供电设备设施照明系统巡视检查，发现问题及时处理解决。

（2）每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。

（3）照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏度有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。

（4）对失效、坏损的照明系统及时更换。

3、服务标准：对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

（八）消防、安防监控控制室相关要求

1、操作管理人员必须具有一定的相关专业知识和技能；

2、必须在使用前半小时做好设备开启与调试，确保稳定运行；

3、24小时值班

（九）对物业管理公司应遵守业主单位的相关规定，如保密等：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生。

 

六、验收标准：

详见采购需求

七、其他要求：

其它约定事项

1、采购单位物业管理范围的设施、设备均处于不断完善阶段，投标物管企业在做现场踏勘时，请作详细了解，并在报价中予以充分考虑。

2、本次采购物业管理的项目进场时间为合同签订后 7天内，投标人应做好进场前的安排（人、财、物），并在投标文件中做出明确回应。

3、采购单位提供保安办公室1间，2套办公住宿（50平方米两室一厅，水电费自理），室内所有办公、居住服务设施由物业公司自行添置。

4、所有物业人员（食堂人员除外）伙食费用由物业公司负责，文印如需到食堂搭餐按400元/人/月缴纳。

5、保安所需保卫装备、服装、以及所有人员的相关保险、节日补助由物业公司提供，如未按要求购买社会保险，所产生的法律责任均由物业公司承担。

6、采购单位可提供一套住房用于物业公司物管设备、工具的存放场所。

7、委托管理期限为壹年，将视服务期间考核情况再往后合同续签。

8、在管理期限内，物管企业管理必须按照采购文件所约定的标准提供优质服务。

9、中标单位在签订物业服务合同时缴纳10000元质量保证金，合同期满，一次性缴纳，甲方无息退还，如当季考核不达标扣除的款项，由乙方在次月补缴至10000元基数满额。

10、根据食堂管理办法，每月核算食堂服务人员考核绩效，每季度按实拨付相应绩效工资。

11、采购单位将对物业管理企业提供的服务进行日常监督，定期组织考评，对达不到质量要求者依据合同约定相应处罚。

（1）甲方负责对物业管理进行考核，每个季度进行一次。采取百分制，其中机关干部对物业服务满意度测评占60%，业务部门对物业服务效率进行综合测评占40%。

（2）甲方定期、不定期对实施细则要求中的内容进行抽查。对每个季度出现3次以上一般性问题的，扣除本季度应付物业管理费的一个百分点，以此类推。

（3）合同履行过程中，如因特殊情况，人员配备减少或工作任务明显减少的，经甲、乙双方协商同意后，相应费用一并减少。

（4） 因物业管理、服务不到位等造成财产的直接损失，由物业管理公司全额赔付。

以上提供的数据以投标人到现场踏勘核实的为准。

 

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。

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